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Choisir son statut juridique
Auto-entrepreneur, SARL ou SAS ? Carte G, assurances et obligations légales
Choisir le bon statut juridique est l'une des premières décisions concrètes quand on crée sa conciergerie. Après avoir compris le marché , ce choix impacte votre fiscalité, votre responsabilité, votre crédibilité auprès des propriétaires et vos possibilités de croissance.
Ce chapitre couvre les statuts possibles, la question de la Carte G, les assurances obligatoires et les démarches administratives pour démarrer en toute légalité. Nous abordons également les nouvelles obligations liées à la loi Le Meur 2024, le régime de TVA, la taxe de séjour, la conformité RGPD et les cotisations sociales URSSAF pour chaque statut.
Les statuts juridiques possibles
Micro-entreprise (auto-entrepreneur)
Recommandé pour démarrerAvantages
- Création en 24h, zéro frais
- Comptabilité simplifiée
- Charges sociales proportionnelles (21,1% en prestation de services)
- Pas de TVA sous 36 800€ (franchise de base)
Limites
- Plafond CA : 77 700€/an (prestations de services)
- Responsabilité illimitée sur patrimoine personnel
- Pas de déduction des charges réelles
- Image moins « pro » pour certains propriétaires
SARL / EURL
Avantages
- Responsabilité limitée aux apports
- Pas de plafond de CA
- Déduction des charges réelles
- Crédibilité auprès des propriétaires et partenaires
Limites
- Frais de création (~1 500-2 500€)
- Comptabilité obligatoire (expert-comptable ~2 000€/an)
- Cotisations sociales plus élevées (~45% du salaire)
SAS / SASU
Avantages
- Flexibilité statutaire maximale
- Président assimilé salarié (meilleure protection sociale)
- Pas de cotisations sans rémunération
- Idéal pour accueillir des investisseurs ou associés
Limites
- Cotisations sociales très élevées (~75% du salaire brut)
- Frais de création et comptabilité identiques à la SARL
Notre recommandation
Démarrez en micro-entreprise pour tester votre activité sans risque. Dès que vous approchez les 50 000€ de CA annuel. un seuil réaliste en construisant bien votre offre et tarifs. passez en SARL ou SAS selon votre stratégie. Le code NAF recommandé est 6820B (location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués) ou 6832A (administration d'immeubles et autres biens immobiliers). En parallèle, créez votre livret d'accueil digital , c'est gratuit et ça professionnalise votre image dès le départ.
URSSAF et charges sociales par statut
Le poids des cotisations sociales varie considérablement d'un statut à l'autre. C'est un facteur déterminant dans votre rémunération nette réelle. Voici une comparaison détaillée pour bien comprendre ce que vous gardez réellement en poche.
| Statut | Taux de charges | Base de calcul | Net sur 1 000€ facturés |
|---|---|---|---|
| Micro-entreprise (BIC services) | 21,1% | Chiffre d'affaires encaissé | ~789€ |
| EURL/SARL (gérant majoritaire) | ~45% | Rémunération nette versée | ~690€ |
| SASU/SAS (président) | ~75% | Salaire brut (cotisations patronales + salariales) | ~571€ |
Micro-entreprise (auto-entrepreneur)
- 1 Cotisations calculées sur le CA encaissé
- 2 Pas de charges si pas de CA
- 3 Déclaration mensuelle ou trimestrielle sur autoentrepreneur.urssaf.fr
- 4 Possibilité d'ACRE : taux réduit à 10,6% la 1ère année
SARL - Gérant majoritaire
- 1 Affilié au régime TNS (SSI)
- 2 Cotisations minimales (~1 100€/an) même sans rémunération
- 3 Cotisation sur dividendes si > 10% du capital social
- 4 Régularisation annuelle sur la DSI
SAS - Président
- 1 Assimilé salarié : régime général de la Sécurité sociale
- 2 Aucune cotisation si aucune rémunération
- 3 Meilleure protection sociale (retraite, prévoyance)
- 4 Dividendes non soumis à cotisations sociales (flat tax 30%)
Impact concret sur votre rémunération
Pour une conciergerie qui génère 60 000€ de CA annuel, voici ce que vous gardez après charges sociales (hors impôts et frais de fonctionnement) : en micro-entreprise, environ 47 340€ net ; en SARL, environ 41 400€ net (mais avec déduction des charges réelles) ; en SAS, environ 34 260€ net (mais avec une meilleure protection sociale et des dividendes possibles en complément). Le choix n'est pas qu'une question de taux : c'est un arbitrage entre rémunération immédiate, protection sociale et capacité de déduction. Pour approfondir, consultez notrechapitre sur la fiscalité et comptabilité.
Quand et comment passer de micro-entreprise à société
La micro-entreprise a une durée de vie naturelle. Quand votre activité décolle, plusieurs signaux indiquent qu'il est temps de migrer vers une structure plus adaptée. Voici comment anticiper cette transition sans perdre de temps ni d'argent.
Les signaux d'alerte
CA > 60 000€/an. Vous approchez du plafond de 77 700€. Anticipez : si vous le dépassez 2 années consécutives, vous basculez automatiquement au régime réel.
Charges réelles > 34% du CA. L'abattement forfaitaire de 50% en BIC services ne suffit plus. Vos charges réelles dépassent ce que le micro vous « offre ».
Besoin d'un associé. Un associé apporte du capital ou des compétences : impossible en micro-entreprise.
Responsabilité en jeu. Des biens de valeur à gérer, des employés à embaucher : la responsabilité illimitée devient un risque trop important.
SARL ou SAS : quel choix selon votre situation ?
| Critère | SARL / EURL | SAS / SASU |
|---|---|---|
| Vous êtes seul | EURL | SASU |
| Vous voulez minimiser les charges | Meilleur choix (~45%) | Plus cher (~75%) |
| Meilleure protection sociale | TNS (couverture basique) | Assimilé salarié |
| Vous ne vous rémunérez pas au début | Cotisations minimales (~1 100€/an) | Aucune cotisation |
| Vous visez des investisseurs | Possible mais rigide | Idéal (flexibilité des statuts) |
| Dividendes optimisés | Cotisations SSI si > 10% capital | Flat tax 30% uniquement |
Étapes de migration pas à pas
Consulter un expert-comptable (2-4 semaines avant)
Simulation fiscale comparative, choix du statut, optimisation calendaire. Budget : 200-400€ pour une consultation.
Rédiger les statuts de la société
Avec un avocat (800-1 500€) ou via une plateforme en ligne type Legalstart (150-300€). Capital social minimum : 1€ symbolique.
Déposer le capital et publier l'annonce légale
Dépôt à la banque (~0€ si même banque), annonce légale (~150-250€ selon département).
Immatriculer la société au guichet unique
Via formalites.entreprises.gouv.fr. Délai : 1-3 semaines. Coût : ~50-70€ (greffe).
Transférer les contrats et fermer la micro
Avenants aux mandats de gestion, transfert des comptes plateformes, résiliation de la micro-entreprise à l'URSSAF. Pensez à facturer les dernières prestations sous le régime micro.
Budget total estimé : entre 500€ (création via plateforme en ligne) et 3 000€ (avec avocat et expert-comptable). Délai moyen : 4 à 8 semaines du début de la réflexion à l'immatriculation effective. Intégrez ces coûts dans votrebusiness plan.
La Carte G : en avez-vous besoin ?
La Carte G (carte professionnelle de gestion immobilière) est régie par la loi Hoguet. C'est la question que tous les futurs concierges se posent. La réponse dépend de votre modèle d'activité.
Carte G NON obligatoire si :
- Vous ne percevez PAS les loyers pour le compte du propriétaire
- Le propriétaire reçoit les paiements directement (Airbnb/Booking verse au propriétaire)
- Vous facturez vos services (ménage, check-in, gestion) directement au propriétaire
Carte G OBLIGATOIRE si :
- Vous percevez les loyers pour le compte du propriétaire
- Vous avez un mandat de gestion incluant l'encaissement
- Vous gérez des réservations en direct (hors plateformes) et encaissez
En pratique : la majorité des conciergeries démarrent SANS Carte G en configurant les plateformes pour que les paiements aillent directement au propriétaire. Vous facturez ensuite votre commission en prestation de services. C'est le modèle le plus simple et le plus courant.
Arbre de décision : Carte G
Suivez ce parcours pour déterminer si vous avez besoin de la Carte G dans votre situation précise.
Percevez-vous les loyers pour le compte du propriétaire ?
Les paiements transitent-ils directement par les plateformes vers le propriétaire ?
PAS DE CARTE G
Modèle prestation de services classique
ZONE GRISE
Consultez un avocat spécialisé en immobilier
Avez-vous un mandat d'encaissement signé avec le propriétaire ?
CARTE G OBLIGATOIRE
+ Garantie financière 30 000€ minimum
RISQUE JURIDIQUE
Encaisser sans mandat ni Carte G est illégal (loi Hoguet)
Scénarios courants des conciergeries
Scénario 1 : Vous gérez l'annonce Airbnb, le check-in, le ménage. Airbnb verse directement au propriétaire. Vous facturez 20% de commission au propriétaire. → Pas de Carte G nécessaire.
Scénario 2 : Vous gérez un bien sur Booking.com. Les paiements sont configurés pour aller sur le compte du propriétaire via le Channel Manager. Vous facturez vos prestations à part. → Pas de Carte G nécessaire.
Scénario 3 : Vous avez votre propre site de réservation directe. Les voyageurs paient sur votre compte. Vous reversez au propriétaire après déduction de votre commission. → Carte G obligatoire.
Scénario 4 : Vous gérez un portefeuille mixte (Airbnb + réservations directes). Les réservations directes passent par votre compte bancaire avant reversement. → Carte G obligatoire pour la partie encaissement.
Loi Le Meur 2024 : ce qui change pour les conciergeries
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») renforce considérablement la réglementation des meublés de tourisme en France. Si vous créez une conciergerie, ces nouvelles règles sont au cœur de votre proposition de valeur : vous aidez les propriétaires à rester en conformité.
Les mesures clés qui impactent votre activité
Numéro d'enregistrement obligatoire pour tous les meublés
Chaque meublé de tourisme doit obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie. Sans ce numéro, impossible de publier une annonce sur Airbnb, Booking ou toute autre plateforme. La conciergerie doit s'assurer que chaque bien du portefeuille dispose de ce numéro.
DPE obligatoire (Diagnostic de Performance Énergétique)
Les meublés de tourisme devront respecter un classement DPE minimum. Dès janvier 2025, interdiction de louer les passoires thermiques classées G, puis F à partir de 2028, et E à partir de 2034. La conciergerie doit vérifier le DPE de chaque bien avant de le prendre en gestion.
Limitation à 120 nuits/an en résidence principale
Les communes pourront abaisser ce plafond à 90 nuits dans les zones tendues. La conciergerie doit mettre en place un suivi rigoureux du nombre de nuitées par bien. Un dépassement expose le propriétaire à une amende de 15 000€.
Fiscalité alignée sur la location nue
L'abattement micro-BIC pour les meublés non classés passe de 50% à 30% (plafond abaissé à 15 000€). Les meublés classés conservent un abattement de 50% (plafonné à 77 700€). Cela renforce l'intérêt du classement en étoiles. un service que vous pouvez proposer.
Pouvoir renforcé des copropriétés
Les copropriétés peuvent désormais interdire la location meublée touristique par un vote à la majorité simple. La conciergerie doit vérifier le règlement de copropriété avant d'accepter un bien.
Votre argument commercial n°1
La loi Le Meur complexifie considérablement la gestion locative pour les propriétaires individuels (retrouvez toutes les obligations dans notrechapitre réglementation et conformité). C'est votre meilleur argument de prospection : « Je m'occupe de la conformité réglementaire de votre bien. enregistrement mairie, suivi des 120 nuits, DPE, déclaration de taxe de séjour. Vous n'avez rien à gérer. » Unlivret d'accueil digital renforce cette image professionnelle en offrant une expérience voyageur irréprochable dès la première réservation.
Le régime de TVA en détail
La TVA est souvent source de confusion pour les conciergeries. Votre assujettissement dépend de votre chiffre d'affaires et de votre statut. Voici tout ce que vous devez savoir pour facturer correctement et optimiser votre situation.
Franchise en base de TVA
Vous ne facturez PAS de TVA si votre CA annuel reste sous les seuils :
- 136 800€ pour les prestations de services (commission, gestion)
- 291 900€ pour les activités de négoce (si vous revendez des services de ménage)
- 3 Seuil majoré de tolérance : 39 100€ (dépassement ponctuel sans basculement immédiat)
Mention obligatoire sur vos factures : « TVA non applicable, article 293 B du CGI »
Régime réel de TVA
Obligatoire au-delà des seuils, ou sur option volontaire. Vous facturez la TVA à vos clients et la reversez à l'État, mais vous récupérez la TVA sur vos achats.
- 1Taux normal : 20% sur vos commissions et prestations de gestion
- 2Taux réduit : 10% sur l'hébergement touristique (si vous louez en votre nom)
- 3 TVA récupérable sur : matériel, logiciels, véhicule, sous-traitance ménage, expert-comptable
TVA : cas pratiques pour les conciergeries
Votre commission de gestion (15-25% du CA locatif). Soumise à la TVA au taux de 20% si vous êtes assujetti. C'est votre chiffre d'affaires principal.
La prestation de ménage facturée au propriétaire. Soumise à 20%. Si vous sous-traitez le ménage à un auto-entrepreneur non assujetti, vous ne récupérez pas de TVA sur cette charge, ce qui réduit votre marge.
Les frais de linge et consommables refacturés. Soumis à 20%. Vous pouvez récupérer la TVA sur vos achats de linge, produits d'accueil, etc.
Faut-il opter volontairement pour la TVA ?
Oui, si : vous avez beaucoup d'investissements déductibles (équipement, véhicule, logiciel) ou si vos clients (propriétaires) sont eux-mêmes assujettis à la TVA (SCI à l'IS par exemple). Non, si : vos clients sont des particuliers (la TVA augmente vos prix de 20% sans qu'ils puissent la récupérer) et que vos charges déductibles sont faibles. En début d'activité, la franchise est généralement le meilleur choix.
La taxe de séjour : guide complet
La taxe de séjour est due par les voyageurs qui séjournent dans un hébergement touristique. En tant que conciergerie, vous devez comprendre qui la collecte, comment la déclarer et quelles sont vos responsabilités.
Barème de la taxe de séjour (par personne et par nuit)
| Catégorie d'hébergement | Tarif plancher | Tarif plafond |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 1% à 5% du prix de la nuitée HT | Max 4,00€/pers./nuit |
| Meublé 1 étoile | 0,20€ | 0,40€ |
| Meublé 2 étoiles | 0,30€ | 0,90€ |
| Meublé 3 étoiles | 0,50€ | 1,50€ |
| Meublé 4 étoiles | 0,80€ | 2,30€ |
| Meublé 5 étoiles | 1,50€ | 4,00€ |
Les tarifs exacts sont fixés par chaque commune. Consultez le site de l'intercommunalité concernée pour le tarif applicable.
Collecte automatique par les plateformes
Airbnb, Booking.com, Abritel/VRBO collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour dans la plupart des communes françaises. Le voyageur la paie en plus du prix de la nuitée. Vous n'avez rien à faire pour ces réservations, mais vous devez tout de même déclarer les nuitées auprès de la commune (souvent via une plateforme dédiée type DéclaraTourisme).
Collecte manuelle (réservations directes)
Pour les réservations hors plateformes (site web, téléphone, bouche-à-oreille), c'est le logeur (propriétaire ou conciergerie mandatée) qui doit collecter la taxe auprès du voyageur et la reverser à la commune. Fréquence : mensuelle, trimestrielle ou annuelle selon la commune. En cas de non-collecte : amende pouvant aller jusqu'à 12 500€.
La responsabilité de la conciergerie
Vous devez clairement définir dans votre contrat de mandat qui est responsable de la déclaration et du reversement de la taxe de séjour. En pratique, la plupart des conciergeries incluent ce service dans leur prestation de gestion. C'est un argument supplémentaire pour les propriétaires : « Je gère la taxe de séjour pour vous, y compris les déclarations trimestrielles. » Unlivret d'accueil bien structuré vous permet d'afficher les informations de taxe de séjour aux voyageurs de manière transparente.
Les assurances indispensables
RC Pro (Responsabilité Civile Professionnelle)
Obligatoire. Couvre les dommages que vous pourriez causer aux propriétaires ou aux voyageurs dans le cadre de votre activité. Coût : 200 à 600€/an selon votre CA et le nombre de biens.
Garantie financière (si Carte G)
Obligatoire uniquement si vous détenez une Carte G et encaissez des fonds pour le compte de tiers. Montant minimum : 30 000€. Souscrite auprès d'une banque ou d'un organisme spécialisé.
Multirisque professionnelle
Recommandée. Couvre vos locaux professionnels, votre matériel et vos outils. Si vous travaillez depuis chez vous, vérifiez que votre assurance habitation couvre l'activité professionnelle.
PNO (Propriétaire Non-Occupant). pour vos clients
Ce n'est pas votre assurance, mais celle du propriétaire. L'assurance PNO couvre le bien en location saisonnière (dégâts des eaux, incendie, etc.) quand le propriétaire n'y réside pas. Vérifiez que chaque propriétaire de votre portefeuille en dispose. c'est un point du contrat de mandat à ne pas oublier.
Comparatif des assurances RC Pro
| Assureur | Tarif indicatif | Plafond de garantie | Points forts |
|---|---|---|---|
| Hiscox | 200-400€/an | 1,5M€ à 5M€ | Souscription 100% en ligne, spécialiste des professions libérales |
| AXA | 300-600€/an | 2M€ à 7,5M€ | Réseau d'agences, accompagnement personnalisé, garanties étendues |
| MMA | 250-500€/an | 1,5M€ à 5M€ | Tarifs compétitifs, option protection juridique incluse |
| MAAF | 200-450€/an | 1M€ à 3M€ | Bon rapport qualité-prix, idéal pour les micro-entreprises |
| Simplis (en ligne) | 150-300€/an | 500K€ à 2M€ | Le moins cher, souscription en 10 minutes, couverture basique |
Tarifs indicatifs pour un CA < 100 000€ et un portefeuille de moins de 20 biens. vérifiez les offres en vigueur auprès de chaque assureur, les tarifs évoluent régulièrement. Demandez systématiquement plusieurs devis. Vérifiez les exclusions : certains contrats excluent la perte de clés, les dommages liés au linge, ou les annulations de dernière minute.
Ce que votre RC Pro doit couvrir
- 1 Dommages matériels causés aux biens gérés
- 2 Dommages corporels (chute d'un voyageur, etc.)
- 3 Perte de clés et frais de remplacement de serrure
- 4 Erreur ou omission professionnelle (mauvais conseil, oubli de réservation)
- 5 Faute de sous-traitants (ménage, maintenance)
- 6 Protection juridique en cas de litige
- 7 Cyber-risques (si vous gérez des données voyageurs)
- 8 Atteinte à la réputation (mauvaise gestion d'un avis)
Le contrat de mandat de gestion en profondeur
Le contrat de mandat est le document fondateur de votre relation avec chaque propriétaire. C'est lui qui définit ce que vous faites, ce que vous ne faites pas, combien vous êtes payé et dans quelles conditions. Un contrat bien rédigé vous protège autant qu'il rassure le propriétaire.
Mandat de gestion vs contrat de prestation de services
| Critère | Mandat de gestion | Contrat de prestation |
|---|---|---|
| Carte G requise | Oui (si encaissement) | Non |
| Vous encaissez les loyers | Oui, pour le compte du propriétaire | Non, le propriétaire reçoit directement |
| Autonomie décisionnelle | Forte (vous agissez au nom du propriétaire) | Limitée (vous exécutez des tâches définies) |
| Responsabilité | Obligation de moyens renforcée | Obligation de moyens classique |
| Réglementation | Loi Hoguet (très encadrée) | Droit commercial classique |
| Recommandé pour | Conciergeries expérimentées avec Carte G | Conciergeries qui démarrent |
Les clauses essentielles de votre contrat
Clauses obligatoires
- 1Identité des parties. SIRET, adresse, représentant légal
- 2Description du bien. Adresse, surface, inventaire, état des lieux
- 3Périmètre des prestations. Liste exhaustive des services inclus et exclus
- 4Rémunération. Pourcentage, montant fixe, calcul de la commission, frais annexes
- 5Durée et conditions de résiliation. Préavis, motifs de rupture anticipée
Clauses recommandées
- 1Clause d'exclusivité. Le propriétaire ne peut pas confier le bien à un autre gestionnaire
- 2Clause de révision tarifaire. Possibilité de revoir la commission annuellement
- 3Clause de disponibilité propriétaire. Périodes bloquées par le propriétaire pour usage personnel
- 4Clause de sous-traitance. Autorisation de faire appel à des prestataires tiers (ménage, maintenance)
- 5Clause RGPD. Traitement des données des voyageurs et obligations respectives
Faut-il faire relire le contrat par un avocat ?
Oui, fortement recommandé pour le premier contrat type. Un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des affaires facture entre 300€ et 500€ pour la rédaction ou la relecture d'un contrat de prestation de services de conciergerie. Cet investissement vous protège pour tous les contrats suivants, car vous n'aurez qu'à adapter les détails spécifiques (description du bien, tarification). Les modèles gratuits trouvés en ligne sont souvent incomplets ou inadaptés à la location saisonnière.
Conformité RGPD pour les conciergeries
En tant que conciergerie, vous collectez et traitez des données personnelles : pièces d'identité des voyageurs, coordonnées des propriétaires, données de réservation, informations de paiement. Le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) vous impose des obligations, même en micro-entreprise.
Données que vous collectez
- 1 Pièces d'identité des voyageurs (fiche de police obligatoire)
- 2 Noms, emails, téléphones des voyageurs et propriétaires
- 3 Données de réservation (dates, montants, plateformes)
- 4 Coordonnées bancaires (RIB du propriétaire)
- 5 Photos et vidéos des biens
Vos obligations concrètes
- 1 Tenir un registre de traitement des données (même simplifié)
- 2 Informer les personnes sur l'utilisation de leurs données
- 3 Supprimer les données quand elles ne sont plus nécessaires
- 4 Sécuriser le stockage (pas de fiches d'identité sur Google Drive sans protection)
- 5 Inclure une clause RGPD dans votre contrat de mandat
Actions concrètes à mettre en place
1. Politique de confidentialité. Rédigez un document simple (1-2 pages) expliquant quelles données vous collectez, pourquoi, combien de temps vous les conservez et comment les personnes peuvent exercer leurs droits (accès, rectification, suppression).
2. Durée de conservation. Fiches de police : 6 mois. Données comptables : 10 ans. Données marketing (emails) : 3 ans après le dernier contact. Pièces d'identité scannées : suppression après le check-out.
3. Accord de traitement des données (DPA). Si vous utilisez des sous-traitants (logiciel de channel management, prestataire de ménage qui accède aux informations de réservation), un accord de traitement doit encadrer la relation. La plupart des logiciels SaaS incluent déjà un DPA dans leurs CGU.
Checklist de création
Micro-entreprise pour démarrer, SARL/SAS pour scaler
Via guichet-entreprises.fr ou l'URSSAF (auto-entrepreneur)
Reçu sous 1 à 4 semaines après immatriculation
Comparez les offres sur Hiscox, AXA ou MMA. budget indicatif 200-600€/an, vérifiez les tarifs en vigueur
Obligatoire dès 10 000€/an de CA en micro-entreprise
Le document qui encadre la relation avec chaque propriétaire. faites-le relire par un avocat (300-500€)
Selon votre commune, déclaration d'activité commerciale
Obligatoire depuis la loi Le Meur 2024. exclure les passoires thermiques classées G
Identifier le tarif par commune, paramétrer la collecte automatique ou manuelle
Document simple expliquant le traitement des données voyageurs et propriétaires
Gratuit sur LivretAccueil. professionnalise votre image dès le premier bien
DéclaraTourisme ou équivalent selon votre commune pour les déclarations de nuitées
Ce qu'il faut retenir
- 1La micro-entreprise est le meilleur statut pour démarrer (zéro frais, création en 24h)
- 2La Carte G n'est PAS obligatoire si les paiements vont directement au propriétaire via les plateformes
- 3La RC Pro est indispensable. comptez environ 200-600€/an selon votre profil (tarifs indicatifs, vérifiez les offres en vigueur)
- 4Passez en SARL/SAS dès que vous approchez 50 000€ de CA annuel
- 5Le code NAF 6820B ou 6832A est adapté à l'activité de conciergerie
- 6La loi Le Meur 2024 impose DPE, numéro d'enregistrement et limite de 120 nuits. c'est votre argument commercial n°1
- 7La franchise de TVA (sous 36 800€) est généralement le meilleur choix en début d'activité
- 8La taxe de séjour est collectée automatiquement par Airbnb/Booking mais doit être déclarée par vos soins
- 9Les cotisations sociales varient de 21,1% (micro) à 75% (SAS). anticipez l'impact sur votre rémunération nette
- 10Le RGPD s'applique même aux micro-entreprises. conservez un registre de traitement simplifié
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Questions fréquentes
Oui, le cumul est possible sauf clause d'exclusivité dans votre contrat de travail. Vérifiez votre convention collective. C'est un excellent moyen de tester l'activité avant de se lancer à plein temps.
La Carte G elle-même coûte environ 120€ (frais CCI). Mais les prérequis sont exigeants : diplôme de niveau Bac+3 en immobilier/juridique/économie, OU 10 ans d'expérience (4 ans avec Bac). Plus la garantie financière de 30 000€ minimum.
Non, vous pouvez domicilier votre conciergerie à votre domicile. Vérifiez simplement que votre bail le permet (si locataire) et que votre commune n'impose pas de restrictions. La plupart des conciergeries fonctionnent sans local dédié.
En micro-entreprise, vous êtes en franchise de TVA sous 36 800€ de CA. Au-delà, ou si vous optez volontairement pour la TVA, vous facturez 20% mais pouvez déduire la TVA sur vos achats. Pour les petites conciergeries, la franchise est souvent plus avantageuse.
Les signaux d'alerte sont : CA qui approche les 60 000€/an, charges réelles qui dépassent l'abattement forfaitaire de 50%, besoin d'un associé, ou risque de responsabilité trop important. Anticipez la transition 2-3 mois avant d'atteindre le plafond de 77 700€. Deux dépassements consécutifs entraînent une bascule automatique au régime réel.
Oui, depuis 2024 vous devez vérifier que chaque bien dispose d'un numéro d'enregistrement mairie et d'un DPE conforme (interdiction des classes G dès janvier 2025, F dès 2028, E dès 2034). Le plafond de 120 nuits pour les résidences principales peut être abaissé à 90 nuits dans les zones tendues. Vous devez aussi vérifier le règlement de copropriété car les copropriétés peuvent désormais interdire la location meublée touristique à la majorité simple.
Les plateformes comme Airbnb et Booking collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour dans la plupart des communes. Vous devez néanmoins déclarer les nuitées auprès de la mairie. Pour les réservations directes (hors plateformes), c'est le logeur qui collecte la taxe auprès du voyageur et la reverse. Les tarifs varient de 0,20€ à 4€ par personne par nuit selon la catégorie et la commune.
La SARL est idéale si vous voulez minimiser les charges sociales (~45% vs ~75% en SAS) et que vous n'avez pas besoin d'une grande flexibilité statutaire. La SAS est préférable si vous ne vous rémunérez pas au début (aucune cotisation sans salaire), si vous visez des investisseurs, ou si vous voulez optimiser via des dividendes (flat tax 30% sans cotisations sociales en SAS, contre cotisations SSI en SARL si les dividendes dépassent 10% du capital).
Oui, quelle que soit votre taille. Vous collectez des données personnelles (identité des voyageurs, coordonnées, données de réservation, RIB des propriétaires). Vous devez tenir un registre de traitement simplifié, informer les personnes de l'utilisation de leurs données, sécuriser le stockage et définir des durées de conservation. La CNIL propose des modèles gratuits pour les TPE/PME.
Si vous êtes assujetti à la TVA (CA > 36 800€ en prestations de services), oui. Vous facturez le ménage avec TVA à 20% au propriétaire. Si votre prestataire de ménage est lui-même auto-entrepreneur non assujetti, vous ne récupérez pas de TVA sur sa facture, ce qui réduit votre marge. Si vous êtes en franchise de base, vous ne facturez aucune TVA. vous mentionnez « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » sur vos factures.
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