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Créer mon livretCalculateur d'impôt LMNP : micro-BIC vs réel (2026)
Estimez en 30 secondes votre impôt en location meublée touristique. Données 2026 : abattement 50 % / 71 %, prélèvements sociaux 18,6 % (LFSS 2026).
Vos données
Charges déductibles annuelles (régime réel)
Saisissez vos charges réelles pour le calcul du régime réel. Si vous restez en micro-BIC, ces champs n'ont pas d'impact.
Régime micro-BIC
Abattement forfaitaire de 50 %, pas de comptabilité.
| Revenus | 25 000 € |
| Abattement (50 %) | −12 500 € |
| Base imposable | 12 500 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 3 750 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 2 325 € |
| Total fiscalité | 6 075 € |
| Net après impôts | 18 925 € |
Régime réel
RecommandéCharges réelles + amortissement du bien.
| Revenus | 25 000 € |
| Charges réelles | −9 010 € |
| Amortissement (estimation) | −10 000 € |
| Base imposable | 5 990 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 797 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 114 € |
| Total fiscalité | 2 911 € |
| Net après impôts | 22 089 € |
Régime conseillé : Régime réel
Le régime réel est le plus avantageux pour votre situation. Vous économisez environ 3 164 € par an par rapport au micro-BIC. Nécessite un expert-comptable (~600 € / an) mais permet de déduire toutes vos charges et l'amortissement du bien.
Méthodologie du calcul
Micro-BIC : votre revenu locatif est diminué d'un abattement forfaitaire de 50 % (meublé non classé) ou 71 % (meublé classé / chambres d'hôtes), jusqu'à respectivement 15 000 € et 188 700 € de recettes (article 50-0 CGI). Le résultat net est ajouté à votre revenu global et imposé à votre TMI, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
Régime réel : vos charges réelles (taxe foncière, copropriété, intérêts, assurance, énergie, internet, ménage, fournitures, comptable, etc.) ainsi que l'amortissement du bien (mobilier sur 7-10 ans, immobilier sur 25-40 ans) sont déduits du revenu. Le déficit éventuel est reportable sur 10 ans. Estimation d'amortissement utilisée : 40 % du revenu locatif (proxy raisonnable pour un bien à crédit).
Prélèvements sociaux : 18,6 % depuis la LFSS 2026 (article 12) : CSG passée de 9,2 % à 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %. Si vous êtes LMP (≥ 23 000 € recettes ET ≥ 50 % de vos revenus), les revenus sont assujettis aux cotisations SSI à la place (~30-43 %), pas aux PS — ce calculateur ne couvre pas ce cas spécifique.
Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes LMP (loueur meublé professionnel) si vous remplissez DEUX conditions : recettes locatives annuelles ≥ 23 000 € ET ces recettes représentent ≥ 50 % de vos revenus du foyer fiscal. Sinon vous êtes LMNP (non professionnel). La distinction change votre régime social et vos avantages fiscaux.
Quel est le taux de prélèvements sociaux en 2026 ?
18,6 % depuis la LFSS 2026 (article 12). La hausse vient d'une augmentation de la CSG de 9,2 % à 10,6 %. Avant 2026 : 17,2 %.
Quand opter pour le régime réel ?
Le réel devient avantageux quand vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire (50 % du revenu en non classé, 71 % en classé). En pratique : dès que vous avez un emprunt en cours (intérêts déductibles), des travaux récents ou des charges supérieures à 4-5 000 € par an, le réel gagne presque toujours.
Comment classer son meublé pour bénéficier des 71 % ?
Demandez le classement « Meublé de tourisme » auprès d'un organisme agréé Atout France (Clévacances, Gîtes de France, FNAIM, etc.). Coût : 100 à 250 € pour 5 ans selon les étoiles obtenues (1 à 5). Le classement peut aussi débloquer des abattements de taxe d'habitation ou des subventions locales.
Faut-il un expert-comptable au régime réel ?
Pas obligatoire mais fortement recommandé. Une liasse fiscale BIC (formulaires 2031, 2033) est complexe : amortissements, plus-values, déficits reportables. Coût annuel : 500-900 €, intégralement déductible. Les centres de gestion agréés (CGA) donnent en plus une réduction d'impôt de 915 € / an pour les adhérents qui le justifient.
L'amortissement, comment ça marche ?
L'amortissement étale la perte de valeur du bien et du mobilier sur leur durée de vie : structure du bâtiment 25-40 ans, toiture 25 ans, installations 10-20 ans, mobilier 7-10 ans. Cette charge fictive réduit votre base imposable mais ne sort pas de votre poche. C'est l'avantage majeur du régime réel.
Et la TVA en location courte durée ?
Par défaut, la location meublée est exonérée de TVA (article 261 D 4° CGI). En revanche, si vous proposez 3 services para-hôteliers sur 4 (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, réception même non personnalisée et 30 nuitées max — LF 2024), vous basculez en para-hôtellerie et la TVA à 10 % devient applicable.
Que change la facturation électronique 2026 pour les LMNP ?
À partir du 1er septembre 2026, tous les loueurs avec un SIREN doivent pouvoir recevoir leurs factures fournisseurs au format électronique, même si exonérés de TVA. Le SIREN devient indispensable. Voir notre guide complet.
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