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Créer mon livretCalculateur de frais de notaire 2026
Frais d'acquisition (DMTO, émoluments, CSI, débours) calculés au barème en vigueur. Ancien, neuf (VEFA) et terrain à bâtir.
Votre projet
Depuis la loi de finances 2025, environ 80 départements ont voté la majoration de 0,5 %. Vérifiez le taux sur le site de votre département.
Optionnel — affichés à part car non soumis aux droits d'enregistrement. Réduisent le total des frais de notaire si négociés "FAI acquéreur".
Détail des frais
| Droits de mutation (DMTO) (5,81 %) | 14 517 € |
| Émoluments du notaire TTC | 2 874 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 250 € |
| Débours et formalités | 1 100 € |
| Total frais de notaire | 18 741 € |
Estimation totale
7,50 % du prix du bien
Coût total de l'opération
268 741 €
Prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence.
Méthodologie de calcul
Les frais de notaire se composent de quatre éléments : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reversés à l'État et aux collectivités, les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée), la contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0,10 %, et les débours (frais avancés pour le compte de l'acquéreur : cadastre, état hypothécaire, copies authentiques).
Dans l'ancien, le DMTO atteint en moyenne 5,80 % à 6,40 % du prix selon le département. Dans le neuf (VEFA), la TVA 20 % est déjà incluse dans le prix vendeur, et seule une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % s'applique — c'est pourquoi les frais sont de 2 à 3 % seulement.
Les émoluments suivent un barème par tranches (arrêté du 28 octobre 2016 modifié en 2024) : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 % jusqu'à 17 000 €, 1,064 % jusqu'à 60 000 €, et 0,799 % au-delà. Une remise négociée jusqu'à 20 % est possible sur la part au-dessus de 100 000 €. La TVA 20 % s'ajoute à ces émoluments HT.
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Pourquoi parle-t-on de "frais de notaire" alors que le notaire ne garde qu'une petite partie ?
Sur 8 % de frais dans l'ancien, environ 5,80 % vont à l'État/département/commune (DMTO), 1,5 % au notaire (émoluments), 0,1 % à la sécurité immobilière, et 0,4 % couvrent les débours. Le notaire est officier public collecteur d'impôts pour l'État, d'où l'amalgame.
Frais de notaire dans le neuf vs ancien : la vraie différence
Dans le neuf (logement vendu en VEFA par un promoteur assujetti TVA), le DMTO tombe à 0,715 % parce que la TVA 20 % est déjà appliquée sur le prix de vente. Total : 2 à 3 %. Dans l'ancien : 7 à 8 %.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Le DMTO et la CSI sont fixés par la loi : non négociables. Les émoluments du notaire sont réglementés mais une remise allant jusqu'à 20 % est autorisée depuis 2024 sur la part au-dessus de 100 000 €. À demander avant la signature.
Pourquoi mon département applique 6,40 % au lieu de 5,80 % ?
La loi de finances 2025 autorise les départements à relever le DMTO de 0,5 point pour 3 ans (2025-2027). Environ 80 départements sur 96 ont voté la hausse. Indre, Isère, Mayotte et Morbihan restent à 3,80 % grâce à un taux historiquement bas.
Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP au réel ?
Oui — soit en charge l'année d'acquisition (déduction immédiate du résultat), soit étalés en amortissement avec le bien sur 20 à 30 ans. La déduction immédiate est souvent plus intéressante quand vous démarrez l'activité avec peu d'autres charges.
Les frais d'agence sont-ils inclus dans les frais de notaire ?
Non — ils sont distincts. Mais leur prise en charge (acquéreur vs vendeur) change le calcul du DMTO : si "FAI acquéreur" (les plus fréquents), le DMTO est calculé sur le prix net vendeur, ce qui réduit le total. Vérifiez le compromis.
À quel moment paye-t-on les frais de notaire ?
Le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, par virement (chèque rare). Le notaire vous demandera une provision quelques jours avant, basée sur son estimation. Le solde ou le remboursement intervient sous 6 mois après calcul définitif.
Que se passe-t-il si je revends rapidement ?
Les frais de notaire sont perdus à la revente — ils ne sont pas remboursés. C'est pourquoi un achat doit en général être amorti sur au moins 5 à 7 ans pour absorber ces frais et l'impôt sur la plus-value éventuelle.
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