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Créer mon livretFacturation électronique 2026 : ce qui change pour les loueurs Airbnb, LMNP et conciergeries
Réception obligatoire au 1er septembre 2026, émission au 1er septembre 2027 — le guide complet pour ne pas se tromper, par profil et par cas d'usage.
📅 1er septembre 2026 : tous les loueurs en meublé avec un SIREN devront pouvoir <strong>recevoir leurs factures fournisseurs au format électronique</strong>, même s'ils sont exonérés de TVA. C'est l'une des deux échéances majeures de 2026, avec la loi Le Meur.
Qu'est-ce que la facturation électronique ?
La facturation électronique (« e-invoicing ») est l'obligation, pour toutes les entreprises assujetties à la TVA en France, d'émettre et recevoir leurs factures B2B sous un format structuré (Factur-X, UBL ou CII) transmis via une plateforme agréée par l'État. Un simple PDF envoyé par e-mail ne sera plus conforme.
La réforme trouve son origine dans l'article 153 de la loi de finances pour 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019), mise en œuvre par l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 et le décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022, puis recalibrée par l'article 91 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). Les sanctions ont été revues à la hausse par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 123). Elle s'accompagne d'un dispositif de e-reporting qui transmet à la DGFiP les transactions hors champ de la facturation électronique (B2C, international).
Pour la location courte durée (LMNP, LMP, SCI, conciergeries), les règles sont contre-intuitives : même exonéré de TVA, vous êtes concerné. Voici tout ce qu'il faut savoir, profil par profil.
Le calendrier officiel : 1er septembre 2026 et 1er septembre 2027
La réforme se déploie en deux vagues, selon que vous êtes en réception (recevoir des e-factures de vos fournisseurs) ou en émission (en envoyer à vos clients).
1er septembre 2026 — Réception pour tous
Toutes les entreprises assujetties à la TVA, y compris LMNP exonérés, micro-entreprises et auto-entrepreneurs en franchise (article 293 B CGI), doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques. À la même date, les grandes entreprises et ETI commencent à émettre.
1er septembre 2027 — Émission pour les PME et microentreprises
L'obligation d'émission de factures électroniques s'étend aux PME (incluant les TPE) et microentreprises. Les LMNP en para-hôtellerie, conciergeries et SCI redevables de la TVA devront émettre toutes leurs factures B2B via une plateforme agréée.
Le piège : « assujetti exonéré » ne veut pas dire « dispensé »
C'est la nuance que 9 LMNP sur 10 ratent. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA en vertu de l'article 261 D 4° du Code général des impôts. Beaucoup en concluent : « pas de TVA → pas concerné par la facturation électronique ». C'est faux.
Aux yeux de l'administration, vous êtes « assujetti exonéré » : vous exercez de manière indépendante une activité économique à titre habituel (article 256 A du CGI), donc vous êtes dans le champ de la TVA, mais la loi vous dispense d'en collecter sur vos loyers d'habitation. La directive européenne 2006/112/CE et l'ordonnance 2021-1190 visent tous les assujettis, sans distinction entre exonérés et taxables.
Les bailleurs exonérés de TVA n'ont pas d'obligation d'émission en matière de facturation électronique (article 261 D du Code général des Impôts). Par exemple, la location de biens immobiliers à usage d'habitation ne nécessite pas l'émission d'une facture électronique ou de e-reporting. Par contre en réception, bien qu'exonérés, ils restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN.
— DGFiP, fiche officielle « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », version octobre 2025, publiée sur impots.gouv.fr
Conséquence concrète : à partir du 1er septembre 2026, vos fournisseurs (assureur PNO, syndic, EDF Pro, plombier, conciergerie, expert-comptable, Bricorama compte pro…) vous adresseront leurs factures via une plateforme agréée. Vous devez être inscrit sur l'une de ces plateformes avant cette date, faute de quoi vous ne pourrez plus recevoir vos justificatifs déductibles.
Suis-je concerné ? Tableau par profil
La règle dépend de trois facteurs : votre statut juridique, votre activité (location nue, meublée d'habitation, ou para-hôtelière), et votre régime TVA. Voici la synthèse pour chaque profil de loueur courte durée.
| Profil | Réception | Émission | E-reporting |
|---|---|---|---|
| LMNP avec SIREN, location meublée d'habitation classique | Oui | Non | Non |
| LMNP / LMP en para-hôtellerie | Oui | Oui | Oui |
| LMP (loueur en meublé professionnel) | Oui | Non | Non |
| SCI à l'IR louant en meublé courte durée | Oui | Non | Selon cas |
| SCI à l'IS | Oui | Non | Non |
| Conciergerie avec carte G (mandataire) | Oui | Oui | Selon cas |
| Conciergerie sans carte G | Oui | Oui | Oui |
| Loueur Airbnb sans SIREN (zone illégale) | Non | Non | Non |
| Auto-entrepreneur / micro-BIC en franchise de TVA | Oui | Oui | Selon cas |
LMNP avec SIREN, location meublée d'habitation classique
Vous louez un meublé sur Airbnb sans services para-hôteliers (pas de petit déjeuner, pas de nettoyage régulier, pas de fourniture de linge, pas de réception de la clientèle). Vous êtes assujetti exonéré au titre de l'article 261 D 4° du CGI. Vous devez recevoir vos factures fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026, mais vous n'avez aucune obligation d'émission.
LMNP / LMP en para-hôtellerie
Vous fournissez, pour des séjours n'excédant pas 30 nuitées, au moins 3 des 4 services prévus par l'article 261 D 4° b du CGI (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception même non personnalisée de la clientèle — voir BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Vous sortez de l'exonération de TVA et basculez en régime taxable. Réception au 1er sept 2026, émission B2B au 1er sept 2027, et e-reporting sur vos transactions B2C (voyageurs particuliers) et internationales.
LMP (loueur en meublé professionnel)
Le caractère « professionnel » au sens fiscal (recettes > 23 000 € et > 50 % des revenus du foyer) ne change pas votre régime TVA. Si vous louez en meublé d'habitation classique : mêmes règles que LMNP — réception oui, émission non. Si vous fournissez des services para-hôteliers : mêmes règles que LMNP para-hôtellerie.
SCI à l'IR louant en meublé courte durée
Zone à risque. La SCI peut être requalifiée en société commerciale (perte de transparence fiscale, basculement à l'IS). Sur le plan facture électronique : si la location reste de l'habitation simple, mêmes règles que LMNP (réception oui). Si elle bascule en para-hôtellerie, vous êtes assujetti taxable → émission + e-reporting. Consultez votre expert-comptable avant tout.
SCI à l'IS
Vous êtes assujetti à la TVA. Si la location est nue ou meublée d'habitation, les loyers sont exonérés (article 261 D CGI) → réception oui, émission non. Si vous avez opté pour la TVA ou exercez une activité para-hôtelière, vous devrez émettre vos factures électroniquement.
Conciergerie avec carte G (mandataire)
Vous agissez au nom et pour le compte du propriétaire en vertu d'un mandat de gestion immobilière (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, art. 1, 6° et art. 3). La « carte G » désigne la carte professionnelle mention Gestion immobilière délivrée par la chambre de commerce et d'industrie. Votre commission de gestion facturée au propriétaire est du B2B classique → e-invoice obligatoire au 1er sept 2027. La quittance au voyageur est émise au nom du propriétaire ; selon que la location est exonérée ou para-hôtelière, le propriétaire fait ou non du e-reporting.
Conciergerie sans carte G
Schéma de sous-location ou prestation directe : vous êtes vous-même bailleur ou prestataire face au voyageur. Vous facturez le client final → e-invoice si B2B, e-reporting si B2C. La réforme va exposer ces flux : combinée au contrôle DGCCRF de la carte G, c'est un double risque de régularisation.
Loueur Airbnb sans SIREN (zone illégale)
Vous louez régulièrement sans avoir déclaré d'activité. Vous êtes déjà en infraction avant la réforme : toute location meublée régulière déclenche un assujettissement TVA dès le premier euro. Sans SIREN, vous ne pouvez pas être inscrit dans l'annuaire DGFiP : vos fournisseurs ne pourront plus vous facturer correctement, vous ne pourrez plus prouver vos charges. Régularisez via une déclaration P0i au guichet INPI.
Auto-entrepreneur / micro-BIC en franchise de TVA
Y compris en franchise en base (article 293 B du CGI — seuils 2026 inchangés : 85 000 € de chiffre d'affaires total et 37 500 € pour les prestations de services), vous êtes assujetti et donc concerné. Réception au 1er sept 2026, émission obligatoire au 1er sept 2027 avec la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » sur vos factures. Si vous êtes en para-hôtellerie B2C, vous faites aussi du e-reporting.
Facture électronique vs e-reporting : ne confondez pas
Beaucoup confondent les deux dispositifs. La distinction est pourtant simple et déterminante pour savoir ce que vous devez faire.
📄 Facture électronique (e-invoicing)
Concerne les transactions B2B en France entre deux assujettis (deux SIREN). La facture est émise dans un format structuré (Factur-X, UBL, CII), transmise via une plateforme agréée, et reçue dans la plateforme du destinataire. Exemple : votre conciergerie facture sa commission à un propriétaire LMNP.
📊 E-reporting
Concerne les transactions hors champ B2B France : ventes B2C (à des particuliers), opérations internationales (intra-UE, export), achats auprès d'assujettis étrangers. Vous transmettez à la DGFiP les données de la transaction (et le paiement, pour les prestations de services) — pas la facture elle-même. Exemple : un para-hôtelier qui héberge des touristes français ou étrangers.
Cas concrets : 6 situations courantes en location courte durée
Voici les questions que se posent vraiment les loueurs Airbnb sur les forums et groupes Facebook. Réponses claires.
💡 Mon contrat EDF est à mon nom personnel — comment ça se passe pour mon Airbnb LMNP ?
Cas fréquent et délicat. Si votre contrat EDF est un contrat particulier, EDF n'a aucune obligation d'émettre une facture électronique : la transaction est B2C. Vous continuez à recevoir un PDF classique. Conséquence pour le LMNP au régime réel : la déductibilité fiscale d'un contrat particulier peut être contestée par l'administration. La meilleure pratique consiste à basculer le contrat EDF en compte professionnel rattaché au SIREN du LMNP. Vous recevrez alors les factures électroniquement et vous sécuriserez la déduction.
💡 Je fais mes travaux moi-même chez Bricorama / Leroy Merlin / IKEA. Comment je récupère mes justificatifs ?
Pour qu'une charge soit déductible en LMNP régime réel, l'achat doit être effectué au comptoir professionnel en présentant votre SIREN. Vous recevrez alors une facture électronique au nom de votre entreprise LMNP, transmise sur votre plateforme agréée. À défaut, l'achat est traité comme un achat B2C, vous recevez un ticket de caisse, et la déductibilité sera fragile en cas de contrôle. Ouvrez dès maintenant un compte pro Bricorama, IKEA Business, Leroy Merlin Pro pour chaque enseigne où vous achetez régulièrement.
💡 Je suis LMNP, dois-je émettre une facture électronique à mes voyageurs Airbnb ?
Non. La location meublée à usage d'habitation classique, sans services para-hôteliers, est exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Vous n'avez aucune obligation d'émettre de facture électronique, ni de transmettre du e-reporting pour vos loyers Airbnb. Une simple quittance ou un reçu de séjour suffit. En revanche, si vous fournissez, pour des séjours d'au plus 30 nuitées, au moins 3 des 4 services para-hôteliers définis à l'article 261 D 4° b du CGI (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception même non personnalisée), vous basculez en régime taxable et vous devrez transmettre vos transactions par e-reporting.
💡 Je suis conciergerie avec carte G : qui émet la facture au voyageur ?
En mandat (loi Hoguet, carte G ou attestation de collaborateur), la conciergerie agit au nom et pour le compte du propriétaire. La quittance / facture au voyageur est donc émise au nom du propriétaire (avec son SIREN), même si vous l'éditez techniquement. En revanche, votre commission de gestion facturée au propriétaire est une opération B2B classique entre deux SIREN → facture électronique obligatoire au plus tard 1er septembre 2027.
💡 J'ai une SCI familiale qui loue un Airbnb — quel régime ?
Triple risque. (1) Si vous louez en meublé courte durée régulièrement, votre SCI à l'IR risque la requalification en société commerciale (perte de la transparence fiscale et basculement automatique à l'IS). (2) Si vous fournissez des services para-hôteliers, vous êtes assujetti TVA taxable → émission de e-invoices + e-reporting. (3) Sinon, vous restez exonéré mais devez recevoir vos factures électroniques. Faites un point avec votre expert-comptable avant le 1er septembre 2026 : la facture électronique n'est qu'une couche de plus sur un terrain juridique souvent fragile.
💡 Je loue mon Airbnb sans avoir déclaré d'activité ni demandé de SIREN. Que va-t-il se passer ?
Vous êtes déjà en infraction avant la réforme : toute location meublée régulière crée un assujettissement TVA dès le premier euro. La facturation électronique va simplement rendre cette irrégularité plus visible. Sans SIREN, vous ne pouvez pas être inscrit dans l'annuaire des plateformes agréées : vos fournisseurs (Airbnb, conciergerie, assureur, plombier) ne pourront plus vous facturer correctement, vous ne pourrez plus prouver vos charges. Régularisez maintenant avec une déclaration P0i au guichet INPI : vous obtenez un SIREN sous 8 à 15 jours. Sans cette démarche, le redressement est quasi-certain à terme.
Comment choisir sa plateforme agréée (PA) ?
Une plateforme agréée (PA, terme officiel DGFiP — anciennement Plateforme de Dématérialisation Partenaire ou PDP) est un opérateur immatriculé par la DGFiP qui peut émettre, recevoir, convertir et archiver vos factures électroniques. Vous devez impérativement vous inscrire sur l'une d'entre elles pour être joignable dans l'annuaire central des destinataires.
Bon à savoir : par communiqué de la DGFiP du 15 octobre 2024, le rôle du Portail Public de Facturation (PPF) a été recentré : il ne transmet plus les factures, mais conserve sa fonction d'annuaire central des entreprises et de concentrateur des données transmises à l'administration fiscale. La transmission des factures est désormais assurée exclusivement par les plateformes agréées — gratuites ou payantes.
Liste non exhaustive des plateformes immatriculées par la DGFiP. Plusieurs proposent une offre gratuite adaptée aux LMNP et micro-entrepreneurs. Référez-vous à la liste officielle sur impots.gouv.fr.
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6 idées reçues à oublier tout de suite
Sur les groupes Facebook LMNP et la communauté Airbnb, ces affirmations circulent. Toutes sont fausses.
❌ « Je suis dispensé car ma location est exonérée de TVA »
L'exonération porte sur l'émission uniquement. La réception s'impose à tous les SIREN assujettis, y compris exonérés au titre de l'article 261 D du CGI.
❌ « Le PPF gratuit me suffira »
Faux depuis le communiqué DGFiP du 15 octobre 2024. Le Portail Public de Facturation n'émet et ne reçoit plus de factures : son rôle est limité à l'annuaire central. Il faut désormais choisir une plateforme agréée (PA), gratuite (Indy, Tiime offre gratuite…) ou payante.
❌ « Mon comptable s'en occupe, je n'ai rien à faire »
Partiellement faux. Votre comptable peut être votre opérateur de dématérialisation (OD), mais c'est vous qui devez choisir votre plateforme agréée et apparaître dans l'annuaire central avec votre SIREN. Une procuration formelle est nécessaire.
❌ « Un PDF par e-mail reste valable »
Faux après le 1er septembre 2026 pour le B2B. Seul un format structuré (Factur-X, UBL ou CII) transmis via une plateforme agréée est conforme. Un PDF dans Outlook ne suffit plus.
❌ « Je n'ai pas d'entreprise, donc je ne suis pas concerné »
Faux. Si vous exploitez un meublé de tourisme régulièrement, vous êtes assujetti dès le premier euro aux yeux de l'administration. Sans SIREN, vous êtes en irrégularité et vous serez dans l'incapacité technique de recevoir vos factures.
❌ « Je vais retirer mon SIREN pour échapper à la réforme »
Tentation observée sur les forums Airbnb. Impossible et illégal : une fois immatriculé, vous restez dans le champ. Une cessation de SIREN sans cessation d'activité est requalifiée et lourdement sanctionnée.
Sanctions en cas de non-conformité
Les sanctions sont fondées sur les articles 1737 et 1788 D du Code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 123). Elles s'appliquent après mise en demeure de l'administration.
| Manquement (article CGI) | Montant unitaire | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Défaut d'émission d'une facture électronique (art. 1737, III) | 50 € par facture | 15 000 € / an |
| Défaut de transmission e-reporting (art. 1788 D) | 500 € par transmission | 15 000 € / an |
| Non-recours à une plateforme agréée pour la réception, après mise en demeure (art. 1737, IV bis) | 500 € puis 1 000 € | Renouvelable par période de 3 mois |
Checklist : 6 étapes avant le 1er septembre 2026
Si vous êtes LMNP, LMP, conciergerie ou SCI louant en courte durée, voici exactement ce qu'il faut faire dans les prochains mois pour être en règle.
Vérifier ou obtenir son SIREN
Sans SIREN, vous ne pouvez pas être inscrit dans l'annuaire des plateformes agréées. Si vous n'en avez pas, déposez une déclaration P0i sur le guichet des formalités INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Délai : 8 à 15 jours.
Choisir une plateforme agréée
Comparez les offres : Indy, Tiime, Macompta.fr proposent des formules gratuites adaptées aux LMNP et micro. Pennylane, Sage, Cegid conviennent mieux aux conciergeries multi-biens. Liste officielle sur impots.gouv.fr.
Vous inscrire dans l'annuaire central
Une fois la PA choisie, elle vous inscrit automatiquement dans l'annuaire DGFiP avec votre SIREN. C'est ce qui permet à vos fournisseurs de vous router leurs factures.
Communiquer votre SIREN à vos fournisseurs
Mettez à jour vos comptes : EDF/Engie en compte pro, syndic, assureur PNO, expert-comptable, conciergerie, comptes pro Bricorama / Leroy Merlin / IKEA Business. Sans cela, certains fournisseurs continueront à vous traiter en B2C.
Adapter votre workflow comptable
Configurez l'import automatique des e-factures reçues vers votre logiciel comptable ou vers votre expert-comptable. La plupart des PA proposent une intégration directe avec les logiciels LMNP du marché.
Anticiper l'émission au 1er septembre 2027
Si vous êtes para-hôtelier, conciergerie ou SCI redevable de la TVA, vous devrez aussi émettre en électronique d'ici septembre 2027. Profitez de la phase pilote 2026 pour tester votre workflow.
Questions fréquentes
Le 1er septembre 2026 pour la réception (toutes les entreprises, y compris LMNP exonérés et micro-entrepreneurs en franchise). Le 1er septembre 2027 pour l'émission B2B des PME (incluant les TPE) et microentreprises. Les grandes entreprises et ETI émettent dès le 1er septembre 2026 (article 91 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023).
Oui pour la réception. Vous êtes « assujetti exonéré » au sens de l'article 261 D 4° du CGI : pas d'émission, pas d'e-reporting, mais obligation de pouvoir recevoir vos factures fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026. C'est la position officielle de la DGFiP.
Non. Depuis 2024, le rôle du Portail Public de Facturation a été ramené à celui d'annuaire central. Pour émettre ou recevoir, vous devez vous inscrire sur une plateforme agréée. Plusieurs sont gratuites pour les petits volumes (Indy, Tiime…).
Non si votre location est en meublé d'habitation classique, sans services para-hôteliers : elle est exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Une simple quittance suffit. Oui si vous êtes en para-hôtellerie au sens de l'article 261 D 4° b du CGI (séjour ≤ 30 nuitées + au moins 3 des 4 services prévus) : vous devrez transmettre vos transactions par e-reporting.
Vos commissions facturées aux propriétaires sont du B2B classique : facture électronique obligatoire au plus tard 1er septembre 2027 (échéance PME/micro). Si vous facturez directement les voyageurs (sous-location, sans carte G), ajoutez de l'e-reporting B2C et du e-reporting de paiement.
Faites un point avec votre expert-comptable avant tout. Selon que la location est meublée d'habitation classique ou para-hôtelière, le régime change. Au minimum, vous devez recevoir vos factures électroniques au 1er septembre 2026. Au maximum, vous devez émettre des e-invoices et faire de l'e-reporting si vous êtes assujetti taxable.
Vous êtes déjà en infraction avant la réforme. Sans SIREN vous êtes inintégrable à l'annuaire des plateformes agréées : vos fournisseurs ne peuvent plus vous facturer correctement, vos charges deviennent impossibles à justifier. Régularisez via une déclaration P0i au guichet INPI : SIREN obtenu en 8 à 15 jours.
Pour la facturation électronique, non : EDF Particulier ne sera pas tenu d'émettre en électronique pour les contrats B2C. En revanche, pour la déduction fiscale en LMNP au régime réel, un contrat à votre nom personnel est fragile en cas de contrôle. Bascule recommandée vers EDF Pro avec votre SIREN, ce qui rendra la facturation électronique systématique et sécurisera la déduction.
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