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Créer mon livretAmortissement LMNP par composants
Estimez la dotation annuelle d'amortissement de votre bien meublé en location courte durée. Méthode par composants, plafonnage par durée d'usage.
Votre bien
Variable selon la zone : 10-15 % en appartement urbain, 20-30 % en maison individuelle, jusqu'à 40 % en zone rurale. Non amortissable.
Amorti séparément sur 7 ans (lit, cuisine équipée, électroménager, déco).
Décomposition par composants
| Composant | Part | Base € | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 15 % | 40 200 € | — | — |
| Gros œuvre (fondations, murs porteurs) | 34 % | 91 120 € | 80 ans | 1 139 € |
| Toiture | 9 % | 22 780 € | 25 ans | 911 € |
| Réseaux (élec, plomberie, chauffage) | 9 % | 22 780 € | 30 ans | 759 € |
| Étanchéité, fenêtres, façade | 9 % | 22 780 € | 20 ans | 1 139 € |
| Aménagements intérieurs (cuisine, sdb, sols) | 13 % | 34 170 € | 15 ans | 2 278 € |
| Mobilier et électroménager | 0 % | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total dotation annuelle | 100 % | 268 000 € | 7 369 € |
Dotation cumulée sur 10 ans
Total déduit sur 10 ans, plafonné par la durée de chaque composant.
Dotation cumulée sur 20 ans
Total déduit sur 20 ans, plafonné par la durée de chaque composant.
Dotation cumulée sur 30 ans
Total déduit sur 30 ans, plafonné par la durée de chaque composant.
Méthode de calcul de l'amortissement
L'amortissement par composants (norme comptable depuis 2005) consiste à décomposer le prix d'achat en parts d'usage différentes. Chaque part est amortie sur sa propre durée. Le terrain n'est jamais amortissable car il ne se déprécie pas.
Les durées standards retenues par la doctrine LMNP : gros œuvre 80 ans, toiture 25 ans, réseaux 30 ans, étanchéité/menuiseries 20 ans, aménagements intérieurs 15 ans, mobilier 7 ans. Ces durées peuvent être ajustées selon l'état du bien (exemple : toiture refaite récemment → 30 ans).
Les frais de notaire et frais d'agence peuvent être intégrés à la base amortissable (étalés sur la vie du bien) ou déduits en charges la 1ère année. La déduction immédiate est souvent plus avantageuse en démarrage d'activité car elle crée un déficit reportable 10 ans.
Questions fréquentes sur l'amortissement LMNP
Pourquoi décomposer en composants plutôt qu'amortir le bien sur une seule durée ?
Parce que la fiscalité française l'impose depuis 2005 (norme CRC 2002-10). Un bien immobilier n'a pas une durée d'usage unique : la toiture dure 25 ans, le gros œuvre 80 ans. La décomposition reflète cette réalité économique et permet d'amortir plus vite les composants à durée courte.
Comment estimer la valeur du terrain pour l'exclure de l'amortissement ?
Trois méthodes : (1) acte notarié si la valeur terrain y figure ; (2) méthode DVF (demande de valeur foncière) sur des terrains comparables ; (3) ratio standard 10-15 % en appartement, 20-30 % en maison. L'administration accepte généralement le ratio standard si justifié par la zone.
Que se passe-t-il après la fin de la durée du composant ?
Le composant ne génère plus d'amortissement. Les autres composants continuent. Sur 30 ans : aménagements (15 ans) et mobilier (7 ans) sont déjà amortis, mais gros œuvre et réseaux continuent. C'est pourquoi la dotation diminue progressivement.
Peut-on amortir au-delà du bénéfice (créer un déficit) ?
Non en LMNP : l'amortissement comptable est plafonné au bénéfice avant amortissement. Le reliquat non utilisé est reportable 10 ans sur les loyers futurs sans limite de temps. Le déficit foncier ne s'applique pas en BIC.
Le mobilier neuf : amortir ou passer en charges ?
Sous 600 € HT par unité fonctionnelle, c'est une charge immédiate. Au-dessus, c'est immobilisé et amorti sur 5-10 ans selon la nature (mobilier 7 ans, électroménager 5 ans, déco 3 ans). Pour un meuble de 1 200 €, l'amortissement étale sur 7 ans, pas de charge immédiate.
Les travaux d'amélioration : composants ou charges ?
Les réparations (peinture, robinet) → charge immédiate. Les améliorations (refaire la cuisine, climatisation) → immobilisation et amortissement avec le composant correspondant. Seuil de jugement vers 600 € HT.
Faut-il un expert-comptable pour calculer son amortissement ?
Non obligatoire mais fortement conseillé la 1ère année. L'erreur courante : oublier d'amortir, surévaluer le terrain, ou mal ventiler. Un expert facture 500-900 €/an et signe la liasse fiscale. Logiciels en ligne (lmnp.ai, JD, Nopillo) à 200-400 €/an, sans signature professionnelle.
Comment intégrer les frais de notaire à l'amortissement ?
Deux options : (A) déduction immédiate en charge la 1ère année (déficit reportable 10 ans, idéal au démarrage), ou (B) intégration à la base et amortissement avec le bien (lissage sur 20-30 ans). Une fois le choix fait, il est définitif pour ce bien.
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