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Fiscalité et comptabilité pour votre conciergerie
LMNP, LMP, régimes fiscaux, TVA, charges sociales et gestion comptable pour conciergeries
La fiscalité et la comptabilité sont le talon d'Achille de la plupart des créateurs de conciergeries. Trop de concierges se lancent sans maîtriser les régimes fiscaux, la TVA, les charges sociales ou les obligations déclaratives. et se retrouvent avec des redressements, des pénalités ou simplement un manque à gagner par méconnaissance des optimisations légales.
Ce chapitre est le complément indispensable du chapitre 2 sur le statut juridique. Si le statut détermine le cadre légal de votre activité, la fiscalité détermine combien vous gardez réellement dans votre poche. Un mauvais choix de régime fiscal peut vous coûter plusieurs milliers d'euros par an.
Nous allons couvrir l'ensemble des sujets fiscaux et comptables qui concernent une conciergerie : régimes fiscaux (micro-BIC, réel), TVA, charges sociales par statut, comptabilité quotidienne, optimisation fiscale légale, taxe de séjour (en lien avec la réglementation en vigueur), et le choix d'un expert-comptable. Chaque section contient des exemples chiffrés concrets pour que vous puissiez prendre des décisions éclairées.
Les régimes fiscaux pour une conciergerie
Le choix du régime fiscal est la première décision financière à prendre après la création de votre structure. Il détermine comment votre chiffre d'affaires sera imposé, quelles charges vous pourrez déduire, et quel niveau de comptabilité vous devrez tenir. En France, trois régimes principaux s'appliquent aux conciergeries.
Micro-BIC (ou micro-entreprise)
Principe
L'administration applique un abattement forfaitaire de 50% sur votre chiffre d'affaires (CA) pour les prestations de services BIC. Vous êtes imposé sur les 50% restants selon votre tranche marginale d'imposition. Aucune charge réelle n'est déduite : l'abattement est censé couvrir l'ensemble de vos frais.
Pour qui ?
Les conciergeries débutantes avec un CA inférieur à 77 700 euros/an et des charges réelles inférieures à 50% du CA. C'est le régime le plus simple : pas de bilan, pas de liasse fiscale, juste un livre des recettes.
Régime réel simplifié
Principe
Vous déduisez vos charges réelles (déplacement, logiciels, assurance, téléphone, sous-traitance, amortissements...) de votre CA. L'impôt est calculé sur le bénéfice net réel. La comptabilité est plus lourde : bilan, compte de résultat et liasse fiscale simplifiée.
Pour qui ?
Les conciergeries dont les charges réelles dépassent 50% du CA (ce qui est fréquent dès que vous avez un véhicule, des logiciels, de la sous-traitance ménage). Applicable jusqu'à 254 000 euros de CA HT. Au-delà, vous passez au réel normal.
Régime réel normal
Principe
Identique au réel simplifié dans l'esprit, mais avec des obligations comptables plus détaillées : bilan complet, annexes, déclarations TVA mensuelles. Réservé aux conciergeries dépassant 254 000 euros de CA HT ou celles qui souhaitent opter volontairement.
Pour qui ?
Les conciergeries ayant dépassé le seuil du réel simplifié, ou les structures en société (SARL, SAS) qui relèvent automatiquement de ce régime. Un expert-comptable est quasiment indispensable.
Comparatif des régimes fiscaux
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié | Régime réel normal |
|---|---|---|---|
| Seuil de CA | Jusqu'à 77 700 euros | Jusqu'à 254 000 euros | Au-delà de 254 000 euros |
| Abattement | 50% forfaitaire | Charges réelles | Charges réelles |
| Charges déductibles | Non (forfait) | Oui (toutes) | Oui (toutes) |
| Comptabilité | Livre des recettes | Bilan simplifié | Bilan complet + annexes |
| TVA | Franchise en base | Déclarations trimestrielles | Déclarations mensuelles |
| Liasse fiscale | Non | Oui (simplifiée) | Oui (complète) |
| Expert-comptable | Facultatif | Recommandé | Indispensable |
Quand passer du micro au réel ?
La règle d'or : passez au réel dès que vos charges réelles dépassent 50% de votre CA. En conciergerie, cela arrive souvent dès les premiers milliers d'euros de CA car les frais de déplacement, logiciels (PMS, channel manager), assurance RC pro, téléphone et sous-traitance ménage s'accumulent rapidement. Projetez ces chiffres avec notre générateur de business plan.
Micro-BIC : mauvais choix
- CA : 60 000 euros
- Abattement 50% : 30 000 euros
- Base imposable : 30 000 euros
- Charges réelles : 35 000 euros (58% du CA)
- Vous payez des impôts sur 30 000 euros alors que votre bénéfice réel est de 25 000 euros
Réel simplifié : bon choix
- CA : 60 000 euros
- Charges déduites : 35 000 euros
- Base imposable : 25 000 euros
- Économie : 5 000 euros de base imposable en moins
- À 30% TMI : environ 1 500 euros d'impôts en moins par an
TVA et conciergerie locative
La TVA est un sujet souvent mal compris par les concierges débutants. Selon votre CA et la nature de vos prestations, vous pouvez être exonéré de TVA (franchise en base) ou redevable à 20% voire 10%. Comprendre ces mécanismes est essentiel pour fixer vos tarifs et établir vos factures correctement.
Franchise en base de TVA
- 1Seuil : 36 800 euros de CA HT pour les prestations de services
- 2Seuil majoré (tolérance) : 39 100 euros. Si vous dépassez ce seuil, la TVA s'applique dès le 1er jour du dépassement
- 3Vous ne facturez pas la TVA à vos clients
- 4Vous ne récupérez pas la TVA sur vos achats
- 5Mention obligatoire sur vos factures : "TVA non applicable, article 293 B du CGI"
TVA applicable
- 120% : taux normal sur les prestations de services de conciergerie (gestion, commission, services annexes)
- 210% : taux réduit pour les prestations d'hébergement en para-hôtellerie (si vous fournissez au moins 3 des 4 services hôteliers)
- 3Vous collectez la TVA et la reversez à l'État
- 4Vous récupérez la TVA sur vos achats professionnels
- 5Déclarations trimestrielles (réel simplifié) ou mensuelles (réel normal)
TVA et para-hôtellerie : les 4 services
Si vous ou vos propriétaires fournissez au moins 3 des 4 services hôteliers suivants, l'activité est qualifiée de "para-hôtellerie" et relève du taux réduit de TVA à 10%. Cette qualification a aussi des conséquences sur le régime LMNP/LMP et les cotisations sociales.
Petit-déjeuner
Service de petit-déjeuner fourni aux voyageurs
Ménage régulier
Nettoyage des locaux en cours de séjour
Linge de maison
Fourniture et renouvellement du linge
Réception
Accueil personnalisé des voyageurs
Comment gérer la TVA sur vos factures
En franchise de TVA (CA < 36 800 euros)
- Facturez en TTC = HT (pas de TVA)
- Mentionnez "TVA non applicable, art. 293 B du CGI"
- Pas de numéro de TVA intracommunautaire
Assujetti à la TVA (CA > 36 800 euros)
- Distinguez HT et TTC sur chaque facture
- Indiquez le taux de TVA (20% ou 10%)
- Mentionnez votre numéro de TVA intracommunautaire
Charges sociales selon le statut
Les charges sociales représentent une part significative de vos coûts. Leur montant varie considérablement selon votre statut juridique, ce qui influence directement votre revenu net. Voici le détail pour chaque forme juridique, avec le rappel que le choix du statut est couvert en détail dans le chapitre 2. statut juridique.
Auto-entrepreneur (micro-entreprise)
- 1Taux URSSAF : 21,1% du CA pour les prestations de services commerciales (BIC) depuis 2025
- 2Taux URSSAF : 23,1% du CA pour les prestations de services libérales (BNC)
- 3Calculé sur le CA brut (pas sur le bénéfice)
- 4Paiement mensuel ou trimestriel au choix
ACRE (1ère année)
- 1Réduction de 50% des charges la première année
- 2Soit environ 10,6% au lieu de 21,1% (BIC)
- 3Demande à faire dans les 45 jours suivant la création
EURL / SARL (gérant TNS)
- 1Taux global : environ 45% de la rémunération nette du gérant
- 2Cotisations calculées sur la rémunération versée (pas le CA)
- 3Comprend : maladie, retraite, invalidité, allocations familiales, CSG/CRDS
- 4Possibilité d'optimiser via la répartition salaire/dividendes
- 5Les dividendes au-delà de 10% du capital social sont soumis aux cotisations TNS
SAS / SASU (président assimilé salarié)
- 1Taux global : environ 65 à 80% de la rémunération brute (part salariale + patronale)
- 2Meilleure protection sociale (régime général de la Sécurité sociale)
- 3Les dividendes ne sont pas soumis aux cotisations sociales (flat tax 30% uniquement)
- 4Possibilité de ne pas se verser de salaire et ne prendre que des dividendes
- 5Attention : pas de salaire = pas de couverture sociale
Comparatif des charges sociales par niveau de CA
| CA annuel | Auto-entrepreneur (21,1%) | EURL/SARL TNS (~45%) | SAS/SASU (~75%) |
|---|---|---|---|
| 30 000 euros | 6 330 euros de charges / 23 670 euros net avant IR | ~9 000 euros sur 20 000 euros de rémunération | ~12 800 euros sur 17 000 euros de brut |
| 50 000 euros | 10 550 euros de charges / 39 450 euros net avant IR | ~15 750 euros sur 35 000 euros de rémunération | ~22 500 euros sur 30 000 euros de brut |
| 80 000 euros | Plafond dépassé. passage en société | ~27 000 euros sur 60 000 euros de rémunération | ~37 500 euros sur 50 000 euros de brut |
Note importante : ces chiffres sont des estimations. En EURL/SARL et SAS/SASU, les charges s'appliquent sur la rémunération versée, pas sur le CA total. Le bénéfice restant dans la société est soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) à 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, puis 25% au-delà. L'optimisation rémunération/dividendes/IS est un exercice complexe qui nécessite un expert-comptable.
La comptabilité au quotidien
Tenir une comptabilité rigoureuse n'est pas optionnel : c'est une obligation légale et un outil de pilotage essentiel pour votre conciergerie. La complexité dépend de votre statut, mais les bonnes habitudes se prennent dès le premier jour.
Obligations comptables par statut
Auto-entrepreneur (micro-entreprise)
- 1Livre des recettes (chronologique)
- 2Registre des achats (si activité de vente)
- 3Conservation des factures émises
- 4Compte bancaire dédié obligatoire (dès 10 000 euros de CA)
EURL / SARL
- 1Grand livre des comptes
- 2Journal des écritures comptables
- 3Bilan et compte de résultat annuels
- 4Liasse fiscale
- 5Dépôt des comptes au greffe
SAS / SASU
- 1Mêmes obligations que SARL/EURL
- 2+ Bulletins de paie si rémunération du président
- 3+ DSN (Déclaration Sociale Nominative) mensuelle
- 4Commissaire aux comptes (si seuils dépassés)
Logiciels comptables recommandés
| Logiciel | Tarif | Points forts | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Pennylane | À partir de 14 euros/mois | Comptabilité collaborative avec votre expert-comptable, scan de factures, rapprochement bancaire automatisé | Sociétés (EURL, SARL, SAS) avec expert-comptable |
| Indy (ex-Georges) | Gratuit (AE) à 24 euros/mois | Automatisation des déclarations, catégorisation IA, interface très simple | Auto-entrepreneurs et professions libérales |
| Tiime | Gratuit (fonctions de base) | Facturation gratuite, notes de frais, rapprochement bancaire | Auto-entrepreneurs qui débutent |
| Freebe | À partir de 14,90 euros/mois | Optimisation URSSAF, alertes plafonds, prévisionnel de CA | Auto-entrepreneurs avancés |
| QuickBooks | À partir de 15 euros/mois | Standard international, multi-devises, reporting complet | Sociétés avec activité internationale |
Les mentions obligatoires sur vos factures
Les mentions obligatoires sur vos factures
Informations émetteur
- 1Nom ou dénomination sociale
- 2Adresse du siège social
- 3Numéro SIREN / SIRET
- 4Numéro de TVA intracommunautaire (si assujetti)
- 5Forme juridique et capital social (sociétés)
Informations facture
- 1Numéro de facture (séquentiel, sans rupture)
- 2Date d'émission
- 3Désignation des prestations (détail)
- 4Montant HT, taux TVA, montant TTC
- 5Conditions de paiement et pénalités de retard
Bonnes pratiques comptables au quotidien
À faire
- 1Scanner et classer chaque justificatif le jour même
- 2Faire le rapprochement bancaire chaque mois
- 3Facturer immédiatement après chaque prestation
- 4Suivre la trésorerie chaque semaine
- 5Séparer compte personnel et professionnel
- 6Provisionner pour les charges sociales et l'impôt
À éviter
- 1Mélanger dépenses perso et pro sur un même compte
- 2Reporter la saisie comptable à la fin de l'année
- 3Perdre des justificatifs (tickets, factures)
- 4Oublier de déclarer la TVA dans les délais
- 5Ne pas provisionner les charges sociales
- 6Payer des fournisseurs en espèces sans justificatif
Créez votre livret d'accueil digital
Simplifiez votre suivi comptable avec un livret d'accueil digital qui centralise les informations de vos voyageurs et facilite vos déclarations.
Créer mon livret gratuitementOptimisation fiscale légale
L'optimisation fiscale est parfaitement légale et même encouragée par l'administration. Il ne s'agit pas de "tricher" mais d'utiliser les dispositifs prévus par la loi pour réduire votre charge fiscale. Voici les leviers principaux pour une conciergerie.
OGA. Organisme de Gestion Agréé (ex-CGA)
L'adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (anciennement Centre de Gestion Agréé) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale aux 2/3 des frais de comptabilité et d'adhésion, dans la limite de 915 euros par an. Depuis 2023, la non-adhésion n'entraîne plus de majoration de 25% du bénéfice imposable (cette pénalité a été supprimée), mais la réduction d'impôt reste un avantage.
En pratique
- 1Coût : 150-300 euros/an
- 2Réduction d'impôt : jusqu'à 915 euros
- 3Vérification de cohérence de vos déclarations
- 4Formation et conseil inclus
Amortissements déductibles
Au régime réel, vous pouvez amortir vos investissements professionnels sur leur durée d'utilisation. C'est un levier majeur car l'amortissement réduit votre bénéfice imposable sans sortie de trésorerie supplémentaire.
| Bien | Durée d'amortissement | Exemple |
|---|---|---|
| Véhicule | 4-5 ans | Véhicule à 20 000 euros = 4 000 euros/an déductibles |
| Matériel informatique | 3 ans | Ordinateur à 1 500 euros = 500 euros/an |
| Mobilier / équipement | 5-10 ans | Kit de démarrage à 2 000 euros = 400 euros/an |
| Logiciels (licences) | 1-3 ans | Licence PMS à 600 euros = 200 euros/an |
| Serrures connectées | 3-5 ans | Serrure à 300 euros = 100 euros/an |
| Téléphone | 3 ans | Smartphone à 900 euros = 300 euros/an |
Charges déductibles. listing exhaustif
Charges courantes
- 1Frais de déplacement (kilométriques ou réels)
- 2Téléphone et internet (quote-part pro)
- 3Abonnements logiciels (PMS, channel manager, compta)
- 4Assurance RC pro
- 5Fournitures d'accueil (produits ménagers, linge, consommables)
- 6Sous-traitance ménage et blanchisserie
- 7Honoraires expert-comptable
Charges souvent oubliées
- 1Cotisation OGA
- 2Frais bancaires professionnels
- 3Formation professionnelle
- 4Frais de repas professionnels (limite 20,70 euros/repas)
- 5CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
- 6Part pro du loyer si bureau à domicile
- 7Frais de publicité et marketing (site web, cartes de visite)
Frais de déplacement : barème kilométrique vs frais réels
Barème kilométrique
Vous déduisez un forfait par kilomètre qui couvre l'essence, l'assurance, l'entretien et l'usure. En 2026, pour un véhicule de 5 CV fiscaux : 0,603 euros/km (jusqu'à 5 000 km), dégressions au-delà. Simple à mettre en œuvre : tenez un carnet de bord avec la date, le trajet, le motif et les km.
Frais réels
Vous déduisez les dépenses réelles : carburant, assurance, entretien, amortissement du véhicule, péages. Plus avantageux pour les véhicules coûteux ou les gros rouleurs, mais nécessite de conserver tous les justificatifs et de calculer la part d'utilisation professionnelle.
Conseil : en conciergerie, vous roulez beaucoup (visites de biens, check-in, urgences). Un concierge gérant 20 biens parcourt facilement 15 000-25 000 km/an. Faites le calcul des deux méthodes et choisissez la plus avantageuse. Le barème kilométrique est souvent plus intéressant pour les véhicules modestes (5-7 CV).
Crédit d'impôt formation du dirigeant
Si vous êtes dirigeant d'une entreprise (EURL, SARL, SAS. pas auto-entrepreneur), vous bénéficiez d'un crédit d'impôt pour les heures de formation suivies. Le montant est calculé sur la base du SMIC horaire multiplié par le nombre d'heures de formation, dans la limite de 40 heures par an. En 2026, cela représente environ 480 euros de crédit d'impôt par an (40h x 12 euros SMIC brut). Les entreprises de moins de 10 salariés bénéficient d'un doublement de ce crédit (960 euros). Ce crédit d'impôt couvre toute formation en lien avec l'activité : gestion, marketing, fiscalité, digital.
Taxe de séjour et obligations déclaratives
Au-delà de l'impôt sur le revenu et des charges sociales, plusieurs obligations déclaratives spécifiques s'appliquent aux conciergeries. Leur non-respect expose à des pénalités. Cette section couvre les principales obligations à connaître.
Taxe de séjour
Comment ça fonctionne
- Collectée auprès des voyageurs (par nuitée et par personne)
- Montant fixé par la commune (0,20 à 4,20 euros/nuit/personne)
- Reversée à la commune ou l'EPCI (intercommunalité)
- Sur les plateformes (Airbnb, Booking), elle est souvent collectée automatiquement
Votre rôle de concierge
- Vérifiez si la plateforme collecte la taxe automatiquement
- Pour les réservations directes : collectez et reversez vous-même
- Tenez un registre des nuitées (nombre de voyageurs, dates)
- Reversement généralement trimestriel ou annuel selon la commune
Déclaration en mairie
- Numéro d'enregistrement : chaque meublé de tourisme doit être déclaré en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement (obligatoire depuis la loi Le Meur 2024)
- Changement d'usage : dans les communes de plus de 200 000 habitants, la location courte durée d'une résidence secondaire peut nécessiter une autorisation de changement d'usage
- Limite 120 jours : pour les résidences principales, dans les communes ayant instauré cette règle
- En tant que concierge : accompagnez vos propriétaires dans ces démarches. c'est un service à forte valeur ajoutée
CFE. Cotisation Foncière des Entreprises
- Due par toutes les entreprises (y compris auto-entrepreneurs)
- Exonération la première année d'activité
- Montant variable selon la commune (200-2 000 euros)
- Paiement en décembre (acompte en juin si > 3 000 euros)
- Base minimale si vous travaillez de chez vous (pas de local pro)
- N'oubliez pas de la déclarer dans vos charges déductibles (régime réel)
- Déclaration initiale sur impots.gouv.fr (formulaire 1447-C)
Liasse fiscale (régime réel)
Si vous êtes au régime réel (simplifié ou normal), vous devez déposer une liasse fiscale chaque année. Elle comprend le bilan, le compte de résultat, les annexes et les tableaux de détail. La liasse est transmise électroniquement via votre expert-comptable ou votre logiciel comptable. Date limite : 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour les exercices clôturant au 31 décembre. C'est votre expert-comptable qui s'en charge dans 99% des cas.
Déclaration des revenus locatifs des propriétaires
En tant que concierge, vous devez aider vos propriétaires à déclarer correctement leurs revenus locatifs. Selon leur situation :
LMNP. Loueur meublé non professionnel
- Revenus déclarés en BIC (micro ou réel)
- Micro-BIC : depuis la loi Le Meur, l'abattement pour les meublés de tourisme non classés passe de 50% à 30%, avec un plafond de revenus de 15 000 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire. Pour les meublés classés : abattement de 71%
- Réel : déduction charges + amortissement du bien
LMP. Loueur meublé professionnel
- Si recettes > 23 000 euros/an ET > revenus du foyer
- Cotisations sociales sur les revenus locatifs
- Déficits imputables sur le revenu global
Choisir et travailler avec un expert-comptable
L'expert-comptable est votre allié numéro un pour optimiser votre fiscalité et sécuriser votre activité. À quel moment le prendre, combien ça coûte, et comment bien collaborer avec lui ? Voici le guide complet.
Quand prendre un expert-comptable ?
- 1Obligatoire : dès que vous êtes au régime réel (EURL, SARL, SAS). la liasse fiscale est trop complexe sans
- 2Recommandé : dès la création de votre société (choix du régime, rédaction des statuts)
- 3Facultatif : en auto-entrepreneur, des outils comme Indy ou Freebe suffisent dans la plupart des cas
Combien ça coûte ?
- 1Cabinet classique : 1 500 à 2 500 euros/an (tenue + bilan + liasse + conseil) (tarifs indicatifs 2025, susceptibles d'évoluer. demandez plusieurs devis)
- 2Comptabilité en ligne : 800 à 1 500 euros/an (Pennylane, Dougs, Keobiz) (tarifs indicatifs 2025, susceptibles d'évoluer. demandez plusieurs devis)
- 3Options supplémentaires : +200-500 euros/an pour la paie, +150-300 euros pour les déclarations TVA
- 4ROI : un bon expert-comptable vous fait économiser plus que ses honoraires grâce à l'optimisation fiscale
Ce qu'il faut préparer pour votre comptable
Documents mensuels
- Relevés bancaires du compte pro
- Factures émises (classées par numéro)
- Factures fournisseurs et justificatifs d'achats
- Notes de frais avec justificatifs
- Carnet de bord des déplacements (km pro)
Documents annuels
- Inventaire des immobilisations
- Tableau des emprunts en cours
- Récap des biens gérés et commissions perçues
- PV d'AG (pour les sociétés)
- Contrats de mandat avec les propriétaires
Questions à poser lors du premier rendez-vous
- 1 Connaissez-vous le secteur de la conciergerie locative / location courte durée ?
- 2 Quel régime fiscal me conseillez-vous pour mon niveau de CA prévu ?
- 3 Quelles sont les spécificités TVA pour les services de conciergerie ?
- 4 Comment optimiser ma rémunération (salaire vs dividendes) ?
- 5 Quel outil de comptabilité collaborative utilisez-vous (Pennylane, Dext...) ?
- 6 Quel est votre tarif tout inclus et que comprend-il exactement ?
- 7 Pouvez-vous m'accompagner aussi sur les aspects juridiques et sociaux (paie, contrats) ?
Alternatives : comptabilité 100% en ligne
Indy
Spécialisé auto-entrepreneurs et professions libérales. Automatise les déclarations URSSAF et la déclaration de revenus. Interface très intuitive. Gratuit pour les fonctions de base.
À partir de 0 euros/mois (AE) à 24 euros/mois
Pennylane
Plateforme collaborative qui connecte l'entrepreneur et son expert-comptable. Scan automatique des factures, catégorisation IA, rapprochement bancaire. Idéal en société.
À partir de 14 euros/mois + honoraires expert-comptable
Dougs
Expert-comptable 100% en ligne avec application mobile. Tarifs compétitifs, bon pour les petites structures. Inclut le bilan, la liasse fiscale et les conseils fiscaux.
À partir de 49 euros/mois tout inclus
Checklist comptable mensuelle et annuelle
Une bonne gestion comptable repose sur des routines. Voici la checklist complète des tâches à effectuer chaque mois et chaque année pour garder une comptabilité saine et éviter les mauvaises surprises. Intégrez ces tâches dans votre planning opérationnel (couvert dans le chapitre 5. opérations quotidiennes).
Tâches mensuelles
- Rapprochement bancaire (pointer chaque opération)
- Émettre toutes les factures du mois
- Classer et scanner tous les justificatifs
- Déclarer et payer la TVA (si régime mensuel)
- Déclarer et payer les cotisations URSSAF (AE)
- Suivre la trésorerie et le prévisionnel
- Relancer les factures impayées
- Mettre à jour le carnet de bord des déplacements
- Envoyer les documents au comptable (si applicable)
Tâches annuelles
- Bilan et compte de résultat (avec expert-comptable)
- Liasse fiscale (dépôt avant le 2e jour ouvré après le 1er mai)
- Assemblée générale (SARL, SAS. dans les 6 mois post-clôture)
- Dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce
- Déclaration des revenus personnels (mai-juin)
- Paiement de la CFE (décembre)
- Inventaire des immobilisations (ajouts, cessions)
- Revoir le régime fiscal (micro vs réel) selon le CA réalisé
- Renouveler l'adhésion OGA si applicable
- Archiver les documents comptables (conservation 10 ans)
Astuce : programmez des rappels automatiques dans votre calendrier pour chaque échéance. Les outils comme Indy ou Pennylane envoient des notifications automatiques pour les déclarations URSSAF et TVA, ce qui réduit considérablement le risque d'oubli. Utilisez également votre PMS pour générer automatiquement les rapports de revenus par propriétaire, ce qui facilite la facturation et le suivi comptable. Plus de détails sur l'automatisation dans le chapitre 7. digitaliser et automatiser.
Quiz — Testez vos connaissances
Vérifiez que vous avez bien assimilé les notions de ce chapitre.
20 questions à choix unique — réponse immédiate après chaque question.
Questions fréquentes
Non, ce n'est pas obligatoire. En auto-entrepreneur, la comptabilité se limite à un livre des recettes et à la conservation des factures. Des outils comme Indy (gratuit) ou Freebe automatisent les déclarations URSSAF et la déclaration de revenus. Cependant, un rendez-vous ponctuel avec un expert-comptable (100-200 euros) peut être utile pour valider votre choix de régime et identifier des optimisations.
En micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50% sur votre CA. vous ne déduisez aucune charge réelle. En régime réel, vous déduisez vos charges réelles (déplacement, logiciels, assurance, sous-traitance, amortissements). Le réel est plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 50% du CA, ce qui est fréquent en conciergerie dès les premiers mois d'activité.
Au régime réel uniquement. Vous déduisez toutes les charges professionnelles justifiées : déplacement (barème kilométrique ou frais réels), téléphone, logiciels, assurance, sous-traitance ménage, fournitures, expert-comptable, formation, CFE, part pro du loyer si bureau à domicile. Conservez tous les justificatifs pendant 10 ans. En micro-BIC, l'abattement de 50% remplace la déduction de charges réelles.
Cela dépend de votre CA. En dessous de 36 800 euros de CA HT, vous bénéficiez de la franchise en base de TVA (pas de TVA facturée ni récupérée). Au-delà, vous facturez la TVA à 20% sur vos prestations de services. Si vous fournissez des prestations de para-hôtellerie (3 des 4 services hôteliers), le taux réduit de 10% s'applique sur la partie hébergement.
Cela dépend du régime et du statut. En auto-entrepreneur micro-BIC : 10 550 euros de charges URSSAF (21,1%) + impôt sur le revenu sur 25 000 euros (après abattement 50%). En EURL au réel avec 30 000 euros de charges déductibles : IS à 15% sur 20 000 euros de bénéfice (3 000 euros) + charges TNS sur la rémunération versée. Un expert-comptable peut optimiser la répartition pour minimiser la charge globale.
Oui, au régime réel. Un véhicule utilitaire est amortissable sur 4-5 ans sans limitation. Pour un véhicule de tourisme, l'amortissement déductible est plafonné à 18 300 euros (ou 9 900 euros si les émissions CO2 dépassent 130g/km). Exemple : un véhicule à 20 000 euros sur 5 ans = 4 000 euros/an d'amortissement déductible (dans la limite du plafond). Alternative : le barème kilométrique, souvent plus avantageux pour les véhicules modestes.
Vérifiez d'abord si les plateformes (Airbnb, Booking) la collectent automatiquement dans la commune. Pour les réservations directes, vous devez la collecter auprès des voyageurs (par nuitée et par personne) et la reverser à la commune selon le calendrier qu'elle fixe (trimestriel ou annuel). Tenez un registre des nuitées. Le montant varie de 0,20 à 4,20 euros par nuit et par personne selon la commune et le classement du logement.
Trois signaux : (1) vous approchez du plafond de CA de 77 700 euros, (2) vos charges réelles dépassent largement 50% du CA et le régime réel en société serait plus avantageux, (3) vous souhaitez vous associer, embaucher ou lever des fonds. Anticipez la transition 3-6 mois avant d'atteindre le plafond. Un expert-comptable peut simuler les deux scénarios pour déterminer le moment optimal.
Les pénalités sont significatives. Non-déclaration de TVA : 10% de majoration + intérêts de retard (0,20%/mois). Non-dépôt de liasse fiscale : 10% de majoration, pouvant aller à 40% en cas de mise en demeure restée sans effet. Non-déclaration de revenus : 10 à 80% de majoration selon la gravité. Non-reversement de la taxe de séjour : amende pouvant aller jusqu'à 12 500 euros. Mieux vaut déclarer même en retard que ne pas déclarer du tout.
Plusieurs leviers : (1) choisir le bon régime fiscal (réel vs micro), (2) adhérer à un OGA pour la réduction d'impôt, (3) amortir tous les investissements professionnels, (4) déduire toutes les charges éligibles (y compris les souvent oubliées : CFE, formation, repas pro), (5) utiliser le crédit d'impôt formation du dirigeant, (6) optimiser la répartition salaire/dividendes en société, (7) bénéficier de l'ACRE la première année. Chaque levier individuellement peut sembler modeste, mais combinés, ils représentent plusieurs milliers d'euros d'économie annuelle.
Ce qu'il faut retenir
- Le choix du régime fiscal (micro-BIC vs réel) peut représenter plusieurs milliers d'euros de différence par an
- Passez au réel dès que vos charges réelles dépassent 50% de votre CA. c'est souvent le cas dès les premiers mois
- La franchise de TVA (seuil 36 800 euros) est un avantage compétitif pour les petites conciergeries
- L'auto-entrepreneur est le meilleur statut pour démarrer (charges simples à 21,1%), mais limité à 77 700 euros de CA
- Un expert-comptable est indispensable en société. choisissez-en un qui connaît la location courte durée
- N'oubliez pas les charges souvent oubliées : CFE, OGA, formation pro, frais de repas, part pro du loyer
- La taxe de séjour est souvent collectée par les plateformes, mais vérifiez pour les réservations directes
- Les amortissements (véhicule, matériel, logiciels) sont un levier puissant de réduction d'impôt au réel
- Accompagner vos propriétaires sur le LMNP/LMP est un service à forte valeur ajoutée et un argument commercial
- Mettez en place des routines comptables mensuelles dès le jour 1. les retards comptables coûtent cher
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