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Créer mon livretCalculateur de plus-value LMNP
Impôt à la revente d'un meublé LMNP : régime des particuliers, IR 19 %, prélèvements sociaux 17,2 %, abattements par durée et surtaxe immobilière.
Votre opération
Frais de notaire + frais d'agence. Si laissé vide, le forfait CGI de 7,5 % du prix s'applique.
Travaux d'amélioration justifiés par factures (hors entretien courant).
Détail du calcul
| Prix de vente | 320 000 € |
| Prix d'achat majoré (frais + travaux) | −268 750 € |
| Plus-value brute | 51 250 € |
| Abattement IR (30,0 %) | −15 375 € |
| Plus-value imposable IR | 35 875 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 6 816 € |
| Abattement prélèvements sociaux (8,3 %) | −4 228 € |
| Plus-value imposable PS | 47 022 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 8 088 € |
| Impôt total | 14 904 € |
Plus-value nette
Après IR, PS et surtaxe
Durée de détention
10 ans
Encore 12 ans pour exonération IR, 20 ans pour PS.
Méthode de calcul
La plus-value LMNP relève du régime des particuliers (article 150 U CGI), à ne pas confondre avec la plus-value LMP (BIC professionnelle). Elle est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais et travaux justifiés.
L'impôt comprend deux briques : l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %. Chaque brique bénéficie d'un abattement par année de détention au-delà de 5 ans, exonération totale à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute (CGI 1609 nonies G). Particularité LMNP : les amortissements pratiqués au régime réel ne sont PAS réintégrés dans la plus-value (réforme de 2025 maintenue), ce qui distingue le régime particulier du régime LMP.
Questions fréquentes sur la plus-value LMNP
Plus-value LMNP vs LMP : quelle différence ?
LMNP = régime des particuliers (article 150 U), abattements par durée, exonération 22/30 ans, surtaxe au-delà de 50 k€. LMP = régime professionnel BIC, plus-values court terme/long terme, réintégration des amortissements et exonération article 151 septies après 5 ans + recettes < 90 k€.
Comment fonctionne l'abattement pour durée de détention ?
Pas d'abattement les 5 premières années. IR : 6 %/an de 6 à 21 ans, 4 % à 22 ans → exonération totale. PS : 1,65 %/an de 6 à 21 ans, 1,60 % à 22 ans, 9 %/an de 23 à 30 ans → exonération à 30 ans. La progression est plus lente pour les PS.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Non en LMNP (régime des particuliers, depuis la réforme 2025 confirmée par la loi de finances). Vous pouvez donc amortir le bien pour 0 € d'impôt pendant 20 ans puis le revendre sans réintégration. Oui en LMP (régime pro) : les amortissements pratiqués sont réintégrés et imposés au barème IR + cotisations SSI.
Forfait 7,5 % vs frais réels : quoi choisir ?
Le forfait CGI à 7,5 % du prix d'achat s'applique automatiquement si vous ne déclarez rien. Si vos vrais frais (notaire + agence) sont supérieurs, ce qui arrive souvent dans l'ancien à 7-8 %, déclarez-les sur factures.
Forfait travaux 15 % : qui peut en bénéficier ?
Tout propriétaire qui détient le bien depuis plus de 5 ans et qui n'a pas conservé les factures de travaux. Le forfait de 15 % du prix d'achat s'applique d'office, même sans travaux réels. Si vos vrais travaux > 15 %, déclarez-les sur factures.
À quoi sert la surtaxe immobilière > 50 000 € ?
Instaurée en 2013 (CGI 1609 nonies G) sur les plus-values immobilières des particuliers, c'est un impôt progressif additionnel : 2 % entre 50-60 k€, 3 % de 60-100 k€, 4 % de 100-150 k€, jusqu'à 6 % au-delà de 250 k€. Elle s'applique sur la plus-value après abattement IR.
Vente de la résidence principale : exonérée ?
Oui, totalement (CGI 150 U II 1°). Mais un meublé loué Airbnb la majeure partie de l'année n'est plus considéré comme résidence principale. La frontière est la durée d'occupation personnelle : il faut y résider habituellement avant la vente. À sécuriser avant signature.
Cas particulier : non-résident fiscal
Retenue à la source de 19 % (IR) prélevée par le notaire au moment de la vente, idem PS à 17,2 % (sauf affiliation à un régime social européen : alors 7,5 %). Un représentant fiscal accrédité est obligatoire au-delà de 150 000 € de prix de vente.
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