Réglementation Airbnb à Paris : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025

À Paris, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an. Depuis janvier 2025, la limite est passée de 120 à 90 jours par an pour la résidence principale, conformément à la possibilité offerte par la loi Le Meur. Paris a été l'une des premières villes à activer cette réduction. Cette mesure concerne l'ensemble des 20 arrondissements sans distinction et s'applique de manière cumulative sur l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre. La Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de Paris estime que cette baisse de 120 à 90 jours pourrait restituer environ 4 000 logements au marché locatif traditionnel. Les propriétaires doivent impérativement déclarer chaque début et fin de location via le téléservice municipal, sous peine de voir leur enregistrement révoqué.

Depuis 2019, un partenariat entre la Ville de Paris et les plateformes permet un blocage automatique et vérifié des annonces au-delà de 90 nuitées. Le numéro d'enregistrement est croisé avec les données de la mairie pour détecter les fraudes, et les plateformes transmettent chaque année un décompte exhaustif des nuitées par logement aux services municipaux. Ce dispositif pionnier a été salué par la Commission européenne comme un modèle de coopération entre collectivités et plateformes numériques.

Dans la capitale, l'autorisation de changement d'usage est instruite par le Bureau de la Protection des Locaux d'Habitation (BPLH), un service unique en France qui traite plus de 1 500 dossiers par an. Le délai moyen d'instruction est de quatre à six mois, et chaque demande fait l'objet d'une visite sur site par un inspecteur assermenté. Compensation : 1:1 à 3:1 selon les zones.

À Paris, tout changement d'usage d'un logement en meublé de tourisme nécessite une compensation. Le ratio varie selon l'arrondissement : 1 m² pour 1 m² dans les arrondissements périphériques, jusqu'à 3 m² pour 1 m² dans les secteurs les plus tendus (1er au 4e arrondissement notamment). La compensation doit se faire dans le même arrondissement, ce qui rend la démarche particulièrement contraignante et coûteuse en hypercentre. Dans le Marais (3e et 4e arrondissements), le coût de la compensation peut dépasser 3 000 € par mètre carré en raison de la raréfaction du foncier disponible. Les demandes sont instruites par le Bureau de la Protection des Locaux d'Habitation (BPLH), qui examine chaque dossier individuellement avec un délai moyen de traitement de quatre à six mois.

Système de zonage par arrondissement

Paris n'applique pas de quota global mais un système de zonage strict. Les autorisations de changement d'usage sont délivrées au cas par cas, avec des ratios de compensation dissuasifs dans les arrondissements centraux. La Ville de Paris dispose d'une équipe dédiée de plus de 40 agents pour contrôler les locations de courte durée. Ces agents utilisent des outils numériques avancés pour croiser les annonces en ligne avec les déclarations fiscales et les fichiers du cadastre. Dans les arrondissements du centre (1er au 6e), le taux de refus des demandes de changement d'usage dépasse 80 %, ce qui rend la location de résidences secondaires pratiquement impossible sans un investissement considérable en compensation.

Paris a déployé un arsenal répressif sans équivalent en France, avec une cellule de veille numérique fonctionnant 7 jours sur 7 et plus de 40 enquêteurs assermentés rattachés à la Direction du Logement. Les amendes, parmi les plus élevées d'Europe, sont systématiquement recouvrées par le Trésor public avec un taux de recouvrement supérieur à 90 %.

Les sanctions à Paris sont parmi les plus sévères de France. L'amende peut atteindre 50 000 € pour défaut d'enregistrement et jusqu'à 100 000 € pour changement d'usage non autorisé. En 2023, la Ville de Paris a prononcé plus de 600 sanctions contre des loueurs en infraction, pour un total de plus de 8 millions d'euros. Le tribunal judiciaire de Paris a confirmé la quasi-totalité de ces amendes en appel, établissant une jurisprudence solide. Les procédures sont désormais largement automatisées grâce à un système de détection algorithmique des annonces non conformes, développé en partenariat avec une start-up spécialisée en data analytics.