Formation conciergerie gratuite
Voir la formationCombien gagne une conciergerie Airbnb ? Revenus, marges et rentabilité
Chiffres réels, modèles de commission, marges nettes et projection par taille de portefeuille : tout ce qu'il faut savoir avant de lancer votre conciergerie.
Revenu moyen par bien géré
En France, un bien en location courte durée génère en moyenne entre 800 € et 1 500 € de chiffre d'affaires locatif par mois, selon la localisation, le type de bien et la saisonnalité. Dans les zones touristiques premium (Paris, Côte d'Azur, stations balnéaires), ce chiffre peut atteindre 2 000 à 3 500 €/mois.
Pour une conciergerie qui prélève une commission de 20 % sur ces revenus locatifs, cela représente un revenu brut de 160 à 300 € par bien et par mois en commission seule. À cela s'ajoutent les revenus liés aux prestations de ménage, de linge et de services complémentaires.
Concrètement, un appartement T2 à Lyon avec un tarif moyen de 95 €/nuit et un taux d'occupation de 70 % génère environ 1 995 €/mois de revenus locatifs. Avec 20 % de commission, la conciergerie encaisse 399 € de commission + environ 240 € de prestations ménage (4 rotations × 60 €), soit 639 € de revenu brut mensuel sur ce seul bien.
Modèles de commission : ce que vous gagnez réellement
Les conciergeries françaises utilisent principalement trois modèles de rémunération. Le choix impacte directement votre chiffre d'affaires et votre positionnement commercial.
Commission sur le CA locatif (15-25 %)
Vous prélevez un pourcentage du chiffre d'affaires généré par chaque bien. Le standard du marché se situe entre 18 et 22 %. Avec un bien à 1 200 €/mois de CA, vous gagnez 216 à 264 € en commission. Ce modèle aligne vos intérêts avec ceux du propriétaire : plus vous performez, plus vous gagnez.
Forfait mensuel fixe (150-400 €/bien)
Certaines conciergeries facturent un montant fixe indépendant du taux d'occupation. Avantage : des revenus prévisibles même en basse saison. Inconvénient : moins attractif pour les propriétaires de biens premium qui génèrent un CA élevé. Ce modèle est plus courant pour la gestion de résidences secondaires.
Modèle hybride (fixe + variable)
Un forfait de base (80-150 €/mois) complété par une commission réduite (10-15 %). Ce modèle garantit un revenu minimum tout en conservant un incentive à la performance. Il séduit les propriétaires qui veulent de la transparence et les conciergeries qui souhaitent sécuriser leur trésorerie.
Revenus par taille de portefeuille
Le tableau ci-dessous estime les revenus mensuels et annuels d'une conciergerie selon le nombre de biens gérés. Hypothèses : tarif moyen 110 €/nuit, taux d'occupation 65 %, commission 20 %, 4 rotations ménage/mois à 60 € avec marge de 15 €.
| Biens gérés | Commission / mois | Ménage (marge) / mois | Total / mois | Total / an |
|---|---|---|---|---|
| 5 | 2 145 € | 300 € | 2 445 € | 29 340 € |
| 10 | 4 290 € | 600 € | 4 890 € | 58 680 € |
| 20 | 8 580 € | 1 200 € | 9 780 € | 117 360 € |
| 50 | 21 450 € | 3 000 € | 24 450 € | 293 400 € |
| 100 | 42 900 € | 6 000 € | 48 900 € | 586 800 € |
* Estimations indicatives. Les revenus réels varient selon la localisation, la saisonnalité et la qualité des biens.
Marges : ce que vous gardez réellement
Le chiffre d'affaires ne fait pas tout. Pour connaître votre rémunération réelle, il faut soustraire les charges fixes et variables. Voici la structure de coûts typique d'une conciergerie.
| Poste de dépense | Solo (5-15 biens) | Structure (15-50 biens) | Agence (50+ biens) |
|---|---|---|---|
| Logiciels (PMS, channel manager, pricing) | 80-200 € | 200-500 € | 500-1 500 € |
| Assurance RC Pro | 50-80 € | 80-150 € | 150-300 € |
| Déplacements (carburant, véhicule) | 150-300 € | 300-800 € | 800-2 000 € |
| Téléphonie & internet | 30-50 € | 50-100 € | 100-200 € |
| Comptabilité | 0-50 € | 100-250 € | 250-500 € |
| Local / bureau | 0 € | 200-600 € | 600-1 500 € |
| Salariés / prestataires | 0 € | 1 500-3 500 € | 5 000-15 000 € |
| Total coûts fixes / mois | 310-680 € | 2 430-5 900 € | 7 400-21 000 € |
En pratique, la marge nette d'une conciergerie solo (avant impôts et cotisations sociales) se situe entre 60 et 75 % du chiffre d'affaires. Pour une structure avec salariés, elle tombe à 20-35 %, ce qui reste supérieur à beaucoup d'activités de services.
Seuil de rentabilité : quand devient-on rentable ?
Le point mort d'une conciergerie dépend de votre structure de coûts. Voici les seuils typiques :
Solo / auto-entrepreneur
Rentable dès 3-5 biens. Avec des coûts fixes inférieurs à 500 €/mois, il suffit de générer 500 € de commissions pour couvrir vos charges. C'est atteignable dès le 3e bien géré.
Structure avec 1 salarié
Rentable à partir de 15-20 biens. Le coût d'un salarié (1 800-2 500 € chargé) nécessite un portefeuille conséquent. Recrutez quand vous êtes au maximum de votre capacité personnelle (12-15 biens).
Agence structurée
Rentable à partir de 40-60 biens. Avec un local, plusieurs salariés et des outils professionnels, les coûts fixes montent à 8 000-15 000 €/mois. Mais les économies d'échelle améliorent la marge par bien.
La réalité de la première année
Voici une projection réaliste des revenus d'un créateur de conciergerie qui démarre de zéro, en auto-entrepreneur, avec un taux de commission de 20 %.
Mois 1 à 3 : la phase de lancement
Biens gérés : 1 à 3
CA mensuel : 200 à 900 €
Après charges : 0 à 500 €
Vous investissez du temps dans la prospection, créez vos processus, prenez vos premiers mandats. Les revenus couvrent à peine les coûts. C'est normal.
Mois 4 à 6 : la montée en charge
Biens gérés : 4 à 8
CA mensuel : 1 500 à 3 500 €
Après charges : 900 à 2 800 €
Le bouche-à-oreille fonctionne, vos premiers propriétaires vous recommandent. Vous commencez à dégager un revenu régulier. Vos processus sont rodés.
Mois 7 à 12 : la consolidation
Biens gérés : 8 à 15
CA mensuel : 3 500 à 7 000 €
Après charges : 2 500 à 5 500 €
Vous atteignez votre rythme de croisière. La question du recrutement ou du passage en société se pose. Votre réputation locale est établie.
Bilan année 1 : un créateur solo qui atteint 10-12 biens en fin d'année peut espérer un chiffre d'affaires annuel de 30 000 à 55 000 € et un revenu net (avant impôts) de 20 000 à 40 000 €. C'est un démarrage solide, comparable à un salaire net de 1 700 à 3 300 €/mois.
Les facteurs qui impactent vos revenus
Localisation
Paris et la Côte d'Azur offrent les tarifs les plus élevés (150-250 €/nuit) mais aussi une concurrence plus forte. Les villes moyennes (Bordeaux, Nantes, Lyon) offrent le meilleur ratio tarif/concurrence avec des prix de 80-130 €/nuit et moins de conciergeries établies.
Saisonnalité
Les conciergeries littorales voient leur CA multiplier par 3 en été mais chuter en hiver. Les conciergeries urbaines ont des revenus plus stables toute l'année. Diversifier les localisations (ville + côte) permet de lisser la saisonnalité.
Type de biens
Les maisons avec piscine ou les appartements premium génèrent 2 à 4 fois plus de revenus qu'un studio. Mais ils demandent aussi plus de temps de gestion. Le mix idéal : 70 % de biens « standards » (T2/T3) pour le volume, 30 % de biens premium pour la marge.
Stratégie tarifaire
L'utilisation d'outils de pricing dynamique (PriceLabs, Beyond Pricing) augmente les revenus locatifs de 15 à 30 % en moyenne. C'est l'un des leviers les plus puissants — et il bénéficie directement à votre commission.
Le ménage : une source de revenus complémentaire
Le ménage est souvent négligé dans les projections de revenus, mais il représente 15 à 25 % du chiffre d'affaires total d'une conciergerie. Deux modèles coexistent :
Ménage en interne
Vous réalisez le ménage vous-même ou avec des salariés. Le coût réel est de 30-40 € par intervention (temps + produits), facturé 50-80 € au propriétaire ou au voyageur. Marge : 15-40 € par rotation. Avec 4 rotations par mois sur 10 biens, cela représente 600 à 1 600 € de marge supplémentaire.
Ménage sous-traité
Vous faites appel à des prestataires extérieurs. Le coût prestataire est de 40-60 €, facturé 55-80 € au client. Marge : 10-20 € par rotation. Moins rentable mais ça libère du temps pour la prospection et la gestion. Privilégiez ce modèle au-delà de 15 biens.
Estimez vos revenus avec nos outils gratuits
Simulateur de revenus
Calculez vos commissions, revenus ménage et rentabilité en quelques clics selon votre nombre de biens, tarifs et taux d'occupation.
Lancer le simulateur →Business plan conciergerie
Générez un prévisionnel financier complet et personnalisé pour lancer ou développer votre conciergerie de location courte durée.
Créer mon business plan →Questions fréquentes
Un gérant solo avec 10 biens peut espérer 3 000 à 5 000 € de chiffre d'affaires mensuel (commissions + ménage), soit un revenu net d'environ 2 000 à 3 500 € après charges mais avant impôts et cotisations sociales. Avec 20-30 biens, le CA mensuel peut atteindre 8 000 à 15 000 €.
Le taux de commission standard en France se situe entre 18 et 22 % du chiffre d'affaires locatif. Les conciergeries premium proposant un service tout-inclus (ménage, linge, maintenance) facturent jusqu'à 25-30 %. Le taux dépend du niveau de service et de la concurrence locale.
Pour générer l'équivalent d'un SMIC net (environ 1 400 €), il faut gérer au minimum 5 à 7 biens en solo. Pour un revenu confortable de 2 500 à 3 000 € net, visez 10 à 15 biens. Ces chiffres varient selon la localisation et les tarifs pratiqués.
Oui, le ménage représente 15 à 25 % du CA total d'une conciergerie. La marge par intervention varie de 10 à 40 € selon que vous le faites en interne ou en sous-traitance. Avec 10 biens et 4 rotations/mois, la marge ménage peut représenter 600 à 1 600 € de revenus supplémentaires.
Avec 50 biens, une conciergerie peut générer un CA annuel de 250 000 à 350 000 €. Après déduction des charges (salariés, logiciels, local, assurances), le bénéfice net se situe généralement entre 60 000 et 100 000 € par an, soit un résultat mensuel de 5 000 à 8 300 €.
Les leviers principaux sont : adopter un outil de pricing dynamique (+15-30 % de revenus), multiplier les canaux de diffusion (Airbnb + Booking + Abritel), proposer des services additionnels (linge, late check-out, paniers de bienvenue), automatiser les tâches répétitives et soigner l'expérience voyageur avec un livret d'accueil digital pour obtenir d'excellentes évaluations.
Lancez votre conciergerie avec les bons outils
Découvrez notre formation gratuite en 8 chapitres pour créer votre conciergerie, trouver vos premiers propriétaires et maximiser vos revenus dès la première année.
Recevez nos conseils gratuits
Astuces pour votre livret d'accueil, directement dans votre boîte mail.
Pas de spam. Désabonnement en un clic.
