Fiscalité conciergerie : TVA, charges et régimes

La fiscalité est souvent le sujet le plus redouté par les créateurs de conciergerie. Entre les différents régimes d'imposition, la TVA, les charges sociales et les subtilités comptables, il est facile de s'y perdre — ou pire, de commettre des erreurs qui coûtent cher. Cet article vous donne une vision claire et actionnable de la fiscalité applicable aux conciergeries locatives en 2026. Attention : cet article est informatif et ne remplace pas les conseils d'un expert-comptable adapté à votre situation personnelle.

Les 3 régimes fiscaux possibles

En tant que conciergerie, vos revenus sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon votre chiffre d'affaires et votre structure juridique, vous relevez de l'un de ces trois régimes :

1. Le régime micro-BIC (micro-entreprise)

C'est le régime le plus simple et le plus courant pour les conciergeries en démarrage. Vous êtes éligible tant que votre chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 77 700€ HT (seuil 2026 pour les prestations de services).

• Abattement forfaitaire : 50% sur votre CA pour les prestations de services (conciergerie). Vous êtes imposé sur 50% de votre CA, sans avoir à justifier vos charges réelles.
• Déclaration simplifiée : vous déclarez simplement votre CA sur votre déclaration de revenus annuelle.
• Comptabilité allégée : un simple livre de recettes suffit, pas besoin de bilan comptable.

Avantage : simplicité maximale. Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 50% de votre CA (véhicule, fournitures, sous-traitance ménage...), vous payez plus d'impôts qu'au régime réel.

2. Le régime réel simplifié

Obligatoire au-delà de 77 700€ de CA, mais vous pouvez l'opter volontairement même en dessous si c'est plus avantageux. Vous déduisez vos charges réelles : loyer de bureau, véhicule, fournitures ménage, logiciels, assurances, honoraires comptables, amortissements...

• Bilan comptable annuel obligatoire (un expert-comptable est quasi indispensable)
• TVA : collectée et déclarée trimestriellement ou semestriellement
• Avantage majeur : si vos charges réelles dépassent 50% du CA, vous payez moins d'impôts qu'en micro-BIC

3. Le régime réel normal

Obligatoire au-delà de 840 000€ de CA. Peu de conciergeries sont concernées, sauf les grosses structures. La différence avec le réel simplifié réside principalement dans les obligations déclaratives plus lourdes (TVA mensuelle, bilan plus détaillé).

TVA : franchise, collecte et exonérations

Franchise en base de TVA

En dessous de 36 800€ de CA annuel (seuil 2026 pour les services), vous bénéficiez de la franchise en base de TVA. Concrètement, vous ne facturez pas de TVA à vos clients et vous ne la récupérez pas sur vos achats. Vos factures portent la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».

Attention au seuil majoré : si votre CA dépasse 36 800€ mais reste sous 39 100€, vous conservez la franchise pour l'année en cours mais vous devenez redevable dès le 1er janvier de l'année suivante. Au-delà de 39 100€, la TVA s'applique immédiatement.

TVA à 20% sur les services de conciergerie

Une fois redevable, vous appliquez le taux normal de 20% sur vos prestations de conciergerie (gestion locative, ménage, accueil voyageurs, maintenance...). Vous collectez la TVA auprès de vos clients propriétaires et vous la reversez à l'État, après déduction de la TVA sur vos propres achats professionnels.

Pour vos clients propriétaires particuliers (non assujettis à la TVA), cela signifie une augmentation effective de 20% du coût de vos services. C'est un point important à anticiper dans votre tarification.

Cas particulier : la sous-location

Si votre modèle inclut de la sous-location (vous louez un bien au propriétaire et le sous-louez aux voyageurs), les règles TVA diffèrent. La location meublée de courte durée est soumise à TVA à 10% si vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, réception). Consultez impérativement un expert-comptable pour ce cas.

Charges sociales selon votre statut

Micro-entrepreneur

Les cotisations sociales sont calculées sur votre CA brut, au taux de 21,1% (2026, prestations de services BIC). Vous payez mensuellement ou trimestriellement via l'URSSAF. Simple, prévisible, sans mauvaise surprise.

Exemple : pour un CA mensuel de 5 000€, vous payez 1 055€ de charges sociales.

Gérant majoritaire de SARL

Vous relevez du régime des Travailleurs Non-Salariés (TNS). Les cotisations sont calculées sur votre rémunération et représentent environ 40 à 45% de votre rémunération nette. L'avantage : des cotisations plus faibles qu'en SAS. L'inconvénient : une protection sociale moindre, notamment pour la retraite.

Président de SAS/SASU

Vous êtes assimilé salarié. Les charges patronales + salariales représentent environ 65 à 80% du salaire net. C'est plus cher, mais vous bénéficiez d'une meilleure couverture sociale (régime général de la Sécurité sociale). Beaucoup de présidents de SAS se versent un salaire minimum et complètent par des dividendes (soumis à la flat tax de 30%).

Les charges déductibles au régime réel

Si vous optez pour le régime réel, voici les principales charges que vous pouvez déduire de votre résultat imposable :

• Véhicule — Frais réels (carburant, entretien, assurance, amortissement) ou indemnités kilométriques. Pour une conciergerie, le véhicule est souvent le poste de charge le plus important.
• Fournitures ménage et linge — Produits d'entretien, draps, serviettes, consommables (café, savon, papier toilette...).
• Logiciels et abonnements — PMS, pricing dynamique, comptabilité, téléphone, internet professionnel.
• Assurances — RC professionnelle, assurance véhicule (quote-part professionnelle), mutuelle TNS.
• Sous-traitance — Agents de ménage, maintenance, blanchisserie.
• Honoraires — Expert-comptable, avocat, formation professionnelle.
• Locaux professionnels — Loyer de bureau, coworking, stockage de linge.
• Amortissements — Matériel informatique, serrures connectées, mobilier de bureau.

Les erreurs fiscales courantes à éviter

• Ne pas anticiper le passage de seuil TVA — Beaucoup de conciergeries sont surprises quand elles dépassent 36 800€. Anticipez en ajustant vos tarifs 2-3 mois avant le seuil.
• Rester en micro-BIC alors que le réel est plus avantageux — Si vos charges dépassent 50% du CA, faites une simulation. L'option pour le réel peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros.
• Mélanger comptes personnels et professionnels — Un compte bancaire dédié est obligatoire dès 10 000€ de CA annuel en micro-entreprise. En société, c'est obligatoire dès la création.
• Oublier les acomptes d'impôt sur le revenu — En micro-entreprise sans versement libératoire, l'impôt est prélevé via le prélèvement à la source. Vérifiez que votre taux est correct pour éviter les régularisations douloureuses.
• Ne pas conserver les justificatifs — Gardez toutes vos factures pendant 10 ans. En cas de contrôle fiscal, l'absence de justificatif = rejet de la charge = redressement.

Outils comptables recommandés

• Indy (ex-Georges, à partir de 24€/mois) — Idéal pour les micro-entrepreneurs et les indépendants. Catégorisation automatique des transactions, calcul des charges URSSAF, déclaration facilitée. Application mobile pour scanner les factures en déplacement.
• Pennylane (à partir de 49€/mois avec expert-comptable) — La solution premium pour les sociétés. Synchronisation bancaire temps réel, gestion TVA automatisée, collaboration directe avec votre comptable. Tableau de bord financier clair.
• Dougs (à partir de 49€/mois tout compris) — Expert-comptable en ligne avec logiciel intégré. Bonne option pour ceux qui veulent un accompagnement humain sans les tarifs d'un cabinet traditionnel.

Calendrier fiscal annuel à retenir

• Mensuel ou trimestriel — Déclaration URSSAF (micro-entrepreneur) ou TVA (régime réel)
• Avril-juin — Déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042-C-PRO pour les micro-entrepreneurs)
• Mai — Liasse fiscale et bilan comptable (régime réel, généralement géré par votre expert-comptable)
• Décembre — Bilan de fin d'année, provisions pour charges, optimisation fiscale avant clôture

Estimez vos revenus et charges avec notre simulateur de revenus conciergerie pour choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation.

📚 Pour aller plus loin : Découvrez notre notre chapitre dédié à la fiscalité et comptabilité pour créer et développer votre conciergerie. Le chapitre 9 sur la fiscalité et la comptabilité approfondit chaque point avec des exemples chiffrés et des cas pratiques.