Réglementation Airbnb à Nice : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025

À Nice, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an. Nice a abaissé la limite de location de la résidence principale à 90 jours par an. Cette mesure reflète la tension extrême sur le marché locatif niçois, où le tourisme de courte durée entre en concurrence directe avec la demande résidentielle. Le compteur des nuitées est géré directement par les plateformes, qui croisent les réservations avec le numéro d'enregistrement attribué par la Métropole Nice Côte d'Azur. La municipalité a estimé que plus de 3 000 logements du centre-ville ont été retirés du marché locatif traditionnel au profit de la location touristique, contribuant à une crise du logement qui touche particulièrement les étudiants et les jeunes actifs du secteur tertiaire. Le loyer moyen au mètre carré à Nice a augmenté de 25 % en cinq ans dans les quartiers centraux, accentuant la nécessité de cette régulation.

La Métropole Nice Côte d'Azur a négocié un accord spécifique avec les plateformes prévoyant le blocage automatique des réservations au-delà de 90 nuitées, doublé d'un système d'alerte à 75 jours qui notifie le propriétaire de l'approche du seuil. Les annonces publiées sans numéro d'enregistrement valide sont automatiquement signalées à la mairie, qui dispose de 30 jours pour demander leur suppression. Ce mécanisme a permis de retirer plus de 800 annonces non conformes en 2024.

À Nice, l'autorisation de changement d'usage est délivrée par la Métropole Nice Côte d'Azur après examen par la commission municipale du logement. Le dossier doit inclure un état des lieux de la copropriété, un DPE valide et, dans le périmètre du Vieux-Nice classé secteur sauvegardé, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France, ce qui allonge le délai d'instruction à cinq mois en moyenne. Compensation : Dès la 2e autorisation.

À Nice, la première autorisation de changement d'usage est accordée sans compensation. À partir de la deuxième autorisation, une compensation est exigée. Le ratio et les modalités dépendent du secteur géographique dans lequel se situe le bien. Dans les secteurs les plus tendus comme le Vieux-Nice, le port et la Promenade des Anglais, le ratio de compensation peut atteindre 2:1, ce qui signifie qu'il faut remettre deux mètres carrés sur le marché résidentiel pour chaque mètre carré transformé. La Direction de l'Urbanisme de la métropole instruit les dossiers en concertation avec le service municipal du logement, avec un délai moyen de quatre mois.

4 secteurs géographiques (actuellement suspendus)

Nice avait mis en place un système de 4 secteurs géographiques avec des règles de compensation et d'autorisation différenciées. Ce dispositif a toutefois été suspendu par une décision de justice et fait l'objet d'un recours. En attendant la décision définitive, les demandes d'autorisation sont traitées au cas par cas. Le secteur 1 (Vieux-Nice, port, Promenade) était soumis aux conditions les plus strictes avec un quasi-gel des nouvelles autorisations, tandis que le secteur 4 (quartiers nord et périphériques) bénéficiait de conditions allégées. La municipalité a fait appel de la suspension et espère rétablir ce zonage dans une version révisée conforme aux exigences du tribunal administratif. En attendant, le service urbanisme de la métropole examine chaque demande individuellement, avec un temps de traitement allongé de quatre à six mois.

Nice a adopté une politique de tolérance zéro pour les locations illégales, particulièrement depuis les tensions sur le marché locatif post-pandémie. La brigade de contrôle, forte de 10 agents assermentés rattachés à la Direction de l'Urbanisme métropolitain, effectue des contrôles toute l'année avec une intensification entre juin et septembre. Les amendes prononcées par le tribunal judiciaire de Nice en 2024 ont totalisé plus de 2 millions d'euros.

Nice applique des amendes pouvant aller jusqu'à 100 000 € pour les infractions les plus graves. La ville dispose d'une brigade de contrôle active qui vérifie les annonces en ligne et effectue des contrôles sur site, notamment pendant la haute saison estivale et lors des événements (Carnaval, festivals). En 2024, cette brigade a procédé à plus de 300 contrôles et dressé 120 procès-verbaux, principalement dans le Vieux-Nice et le quartier du port. Les propriétaires récidivistes font l'objet d'une procédure accélérée devant le tribunal judiciaire de Nice, avec un délai moyen de jugement de trois mois.