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Créer mon livretRéglementation Airbnb à Saint-Jean-de-Luz : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025
Joyau de la côte basque, Saint-Jean-de-Luz enchante les visiteurs avec sa baie protégée, ses maisons labourdines à colombages colorés et son patrimoine lié au mariage de Louis XIV. Cette commune de 14 000 habitants, lovée entre la Rhune et l'océan Atlantique, subit une pression immobilière intense, amplifiée par l'attractivité du Pays basque. La réglementation des locations de courte durée y est particulièrement stricte pour préserver l'accès au logement des résidents permanents face à la flambée des prix.
90 jours
Limite annuelle
50 000 €
Amende maximale
Obligatoire
Compensation
Limite de jours de location à Saint-Jean-de-Luz
À Saint-Jean-de-Luz, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an. Saint-Jean-de-Luz a adopté un plafond de 90 jours par année civile pour la location de résidences principales en meublé touristique. Ce seuil, plus restrictif que le maximum national, répond à la tension extrême du marché immobilier luzien. Le décompte commence au 1er janvier et inclut toutes les nuitées cumulées, avec un suivi strict par les services municipaux.
Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel) doivent bloquer les annonces à Saint-Jean-de-Luz au-delà de 90 jours. Tout dépassement expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 €.
Changement d'usage et compensation à Saint-Jean-de-Luz
Pour transformer un logement en meublé de tourisme à Saint-Jean-de-Luz, une autorisation de changement d'usage est requise. Compensation : Obligatoire.
La compensation est obligatoire à Saint-Jean-de-Luz pour tout logement hors résidence principale proposé en location touristique. Le propriétaire doit remettre sur le marché locatif longue durée une surface résidentielle équivalente dans la commune. Cette exigence s'applique dans tous les quartiers, du centre historique autour de l'église Saint-Jean-Baptiste au quartier d'Acotz et à la Pointe Sainte-Barbe.
Quotas et restrictions à Saint-Jean-de-Luz
Centre-ville
Des quotas sont en place dans le centre-ville de Saint-Jean-de-Luz pour limiter la concentration de meublés touristiques. Le nombre d'autorisations est plafonné dans le périmètre allant de la rue Gambetta à la plage, en passant par le port et la Place Louis XIV. La mairie peut refuser de nouvelles demandes si le seuil est atteint dans un secteur donné.
Amendes et contrôles à Saint-Jean-de-Luz
À Saint-Jean-de-Luz, les propriétaires en infraction s'exposent à des amendes pouvant atteindre 50 000 €.
Les infractions à la réglementation des meublés touristiques à Saint-Jean-de-Luz sont sanctionnées par une amende civile pouvant atteindre 50 000 €. Le non-respect de la compensation obligatoire, le dépassement du plafond de 90 jours et le défaut d'enregistrement sont les principales infractions poursuivies. La commune dispose d'un service dédié aux contrôles.
Règles spécifiques à Saint-Jean-de-Luz
- Enregistrement obligatoire en mairie de Saint-Jean-de-Luz avec délivrance d'un numéro d'identification à reporter sur toutes les annonces en ligne et hors ligne.
- Compensation obligatoire pour tout logement hors résidence principale, avec justificatif de remise sur le marché longue durée d'une surface équivalente.
- Respect des quotas dans le centre-ville : vérifier la disponibilité d'autorisations auprès du service urbanisme avant toute demande.
- Conformité architecturale des logements dans le secteur protégé du centre historique, avec validation par l'architecte des Bâtiments de France pour les travaux extérieurs.
- Taxe de séjour collectée et reversée à la communauté d'agglomération Pays Basque selon les modalités et tarifs spécifiques au territoire luzien.
DPE : Les meublés touristiques de Saint-Jean-de-Luz doivent présenter un DPE conforme aux normes en vigueur. Les logements classés F ou G sont exclus de la location courte durée depuis le 1er janvier 2025. Les maisons labourdines traditionnelles du centre historique, avec leurs murs épais en pierre, offrent souvent de bonnes performances thermiques naturelles, mais doivent néanmoins disposer d'un diagnostic à jour.
Loi Le Meur : le guide complet pour les propriétaires
Découvrez l'ensemble des mesures de la loi Le Meur 2025 : fiscalité, DPE, enregistrement national, copropriété et pouvoirs des maires.
Voir aussi : réglementation dans les villes proches
Questions fréquentes
Le marché immobilier de Saint-Jean-de-Luz figure parmi les plus tendus de France, avec des prix au mètre carré très élevés et une pénurie de logements pour les résidents permanents. Le plafond de 90 jours, inférieur au maximum national, vise à décourager la transformation massive de logements en meublés touristiques et à maintenir une population résidente à l'année.
Pour tout logement hors résidence principale mis en location touristique, vous devez compenser en remettant sur le marché locatif longue durée une surface résidentielle équivalente dans la commune. Cela peut se faire en transformant un local commercial en habitation ou en acquérant des droits de compensation. Le justificatif doit être fourni lors de la demande d'autorisation.
La rue Gambetta, artère principale du centre historique, est située dans la zone soumise à quotas. Vous devez vérifier auprès du service urbanisme que des autorisations sont encore disponibles dans ce secteur. Si c'est votre résidence principale, le plafond de 90 jours s'applique. Pour une résidence secondaire, la compensation est obligatoire et le quota doit ne pas être atteint.
Oui, à condition de respecter l'ensemble des obligations : enregistrement, compensation le cas échéant, respect des quotas dans le centre-ville et conformité au DPE. Les travaux sur les maisons labourdines situées dans le périmètre protégé doivent être validés par l'architecte des Bâtiments de France pour préserver l'authenticité architecturale du patrimoine basque.
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