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Créer mon livretRéglementation Airbnb à Biarritz : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025
Station balnéaire emblématique du Pays basque, Biarritz fait face à une crise du logement exacerbée par la multiplication des meublés touristiques. De la Grande Plage au phare, en passant par le Rocher de la Vierge et le quartier des Halles, la ville applique une réglementation rigoureuse pour protéger son parc résidentiel. Avec seulement 25 000 habitants permanents mais des millions de visiteurs annuels attirés par le surf, la thalassothérapie et la gastronomie basque, l'équilibre entre activité touristique et vie locale est un enjeu central pour la municipalité.
90 jours
Limite annuelle
50 000 €
Amende maximale
Obligatoire
Compensation
Limite de jours de location à Biarritz
À Biarritz, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an. Biarritz limite la location de la résidence principale en meublé touristique à 90 jours par an. Ce plafond réduit par rapport au maximum légal reflète la tension extrême sur le marché immobilier biarrot, où les prix au mètre carré ont considérablement augmenté sous l'effet de la location saisonnière. Le comptage des nuitées est effectué via le téléservice d'enregistrement et les plateformes sont tenues de bloquer les réservations une fois le quota atteint.
Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel) doivent bloquer les annonces à Biarritz au-delà de 90 jours. Tout dépassement expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50 000 €.
Changement d'usage et compensation à Biarritz
Pour transformer un logement en meublé de tourisme à Biarritz, une autorisation de changement d'usage est requise. Compensation : Obligatoire.
La compensation est obligatoire à Biarritz pour tout changement d'usage en meublé touristique. Le propriétaire doit transformer une surface commerciale équivalente en habitation dans le même secteur géographique. Cette exigence est particulièrement contraignante dans le centre-ville entre la Grande Plage et le Port-Vieux, où les locaux commerciaux disponibles sont extrêmement rares. La mesure a été adoptée pour freiner l'hémorragie de logements permanents dans une ville où certains quartiers comptent jusqu'à 40 % de résidences secondaires.
Quotas et restrictions à Biarritz
Restrictions centre-ville et littoral
Biarritz applique des restrictions dans le centre-ville et le long du littoral pour limiter la concentration de meublés touristiques. Le périmètre concerné s'étend de la Côte des Basques à la plage de la Milady, en incluant le centre historique autour des Halles, le quartier Saint-Charles et le secteur de la Grande Plage. Les quartiers résidentiels en retrait du littoral, comme Aguiléra ou La Négresse, font l'objet d'une surveillance moins stricte mais restent soumis à l'enregistrement obligatoire.
Amendes et contrôles à Biarritz
À Biarritz, les propriétaires en infraction s'exposent à des amendes pouvant atteindre 50 000 €.
Les contrevenants à la réglementation biarrote s'exposent à des amendes pouvant atteindre 50 000 €. La ville a renforcé ses moyens de contrôle face à l'ampleur du phénomène de location saisonnière non déclarée. Les agents assermentés effectuent des vérifications terrain dans les quartiers les plus touchés, notamment autour de la Côte des Basques et du Port-Vieux. Les signalements des résidents permanents constituent également une source importante de détection des infractions.
Règles spécifiques à Biarritz
- L'enregistrement et la compensation sont obligatoires à Biarritz, avec une application renforcée dans le périmètre allant de la Grande Plage à la Côte des Basques.
- Le plafond de 90 jours pour les résidences principales est strictement surveillé, en particulier pendant la saison estivale et les compétitions de surf internationales qui se tiennent sur les plages biarrotes.
- Les quartiers du centre-ville et du littoral font l'objet de restrictions quantitatives sur le nombre de meublés touristiques autorisés, pour préserver la vie de quartier autour des Halles et du marché couvert.
- La taxe de séjour est due pour chaque nuitée et son montant varie selon le classement du logement, avec un tarif majoré applicable aux biens situés dans les secteurs les plus touristiques.
- Les villas et immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques, nombreux sur la falaise face à l'océan et dans le quartier impérial, sont soumis à des obligations renforcées en matière de travaux et d'aménagement.
DPE : Le DPE est exigé pour tous les meublés touristiques à Biarritz. Les villas Belle Époque et les immeubles Art Déco qui caractérisent l'architecture biarrote présentent souvent des performances énergétiques médiocres en raison de leur ancienneté. Les rénovations doivent concilier les exigences de l'ABF dans les zones protégées et les objectifs de performance thermique, particulièrement dans le périmètre des monuments historiques comme l'Hôtel du Palais.
Loi Le Meur : le guide complet pour les propriétaires
Découvrez l'ensemble des mesures de la loi Le Meur 2025 : fiscalité, DPE, enregistrement national, copropriété et pouvoirs des maires.
Voir aussi : réglementation dans les villes proches
Questions fréquentes
L'enregistrement s'effectue auprès de la mairie de Biarritz via le téléservice national. Un numéro d'enregistrement est attribué et doit figurer sur toutes les annonces. Pour les résidences secondaires, un changement d'usage avec compensation est requis. La procédure est particulièrement encadrée pour les biens du centre-ville et du front de mer.
Le centre-ville autour des Halles, le secteur de la Grande Plage, le Port-Vieux et toute la bande littorale jusqu'à la Côte des Basques font l'objet des restrictions les plus fortes. Ces zones concentrent l'essentiel de l'attractivité touristique et sont les plus touchées par la raréfaction des logements permanents. Les quartiers comme La Négresse ou Mouriscot bénéficient d'un cadre moins contraignant.
Oui, le coût de la compensation peut être très élevé à Biarritz, surtout dans les quartiers centraux et littoraux. La rareté des locaux commerciaux convertibles en habitation dans le centre-ville et le prix du mètre carré, parmi les plus élevés du Pays basque, rendent cette obligation financièrement significative. C'est un frein délibéré à la multiplication des meublés touristiques.
Outre l'enregistrement et la compensation obligatoires, une villa Art Déco dans le secteur du Port-Vieux est probablement située dans le périmètre protégé des monuments historiques. Toute modification extérieure nécessite l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Le DPE devra tenir compte des spécificités du bâti ancien. Les restrictions de quotas du secteur littoral s'appliquent également.
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