Réglementation Airbnb à Bordeaux : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025

À Bordeaux, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an. Bordeaux a abaissé la limite de location de la résidence principale à 90 jours par an. Cette réduction vise à limiter la pression touristique sur le marché locatif du centre-ville, qui a vu ses prix augmenter fortement depuis le classement UNESCO en 2007. Le conseil municipal de Bordeaux Métropole a voté cette mesure à une large majorité, après un rapport de l'Agence d'Urbanisme Bordeaux Aquitaine (A'urba) démontrant que plus de 5 % du parc de logements du centre historique avait basculé vers la location touristique. Le décompte des nuitées est vérifié automatiquement par les plateformes et croisé avec la base de données municipale des enregistrements.

Bordeaux Métropole a conclu un accord bilatéral avec Airbnb et Booking incluant un système d'alerte à 70 nuitées qui prévient le propriétaire de l'approche du seuil, suivi d'un blocage définitif à 90 jours. Le numéro d'enregistrement est vérifié en temps réel via une API connectée à la base de données municipale, et les plateformes doivent supprimer sous 72 heures les annonces dont le numéro d'enregistrement est révoqué ou invalide, un dispositif particulièrement actif dans le périmètre UNESCO.

Dans le centre historique de Bordeaux, classé UNESCO, tout changement d'usage nécessite un passage en commission municipale et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Le dossier doit démontrer que la transformation n'altère pas le caractère résidentiel du quartier et inclure un plan de compensation validé par la Direction de l'Habitat de Bordeaux Métropole. Compensation : 1:1 dans la même zone.

Bordeaux applique une règle de compensation 1:1 : pour chaque mètre carré transformé en meublé de tourisme, il faut compenser par un mètre carré de logement dans la même zone géographique. Cette contrainte de proximité rend la compensation plus difficile à réaliser dans le centre historique où le foncier disponible est limité. Dans le Triangle d'Or (entre le Grand Théâtre, la place Gambetta et les allées de Tourny), trouver un bien de compensation est devenu quasi impossible en raison de la rareté des locaux disponibles. Les dossiers sont instruits par la Direction de l'Habitat de Bordeaux Métropole, avec un délai moyen de quatre mois et un taux de refus de 60 % dans le périmètre UNESCO.

Pas de quota explicite

Bordeaux n'a pas instauré de quota numérique mais la règle de compensation 1:1 dans la même zone, combinée au plafond de 90 jours, crée de fait un frein important aux nouvelles autorisations. La ville mise sur ces leviers indirects plutôt que sur un plafonnement chiffré. L'observatoire de l'habitat de Bordeaux Métropole suit néanmoins la densité de meublés de tourisme par quartier et publie des indicateurs trimestriels. Les quartiers Saint-Pierre, Saint-Michel et les Chartrons présentent les taux de concentration les plus élevés, dépassant 8 % du parc résidentiel, ce qui a conduit la mairie à renforcer l'exigence de compensation dans ces secteurs.

Bordeaux a mis en place un dispositif de sanctions articulé autour de la préservation du patrimoine classé UNESCO, avec une brigade de huit agents dédiés au contrôle des meublés de tourisme. Les propriétaires en infraction dans le périmètre UNESCO s'exposent à des poursuites accélérées, et le tribunal judiciaire de Bordeaux traite ces dossiers en priorité depuis un protocole signé avec le parquet en 2024.

L'amende maximale est de 50 000 € à Bordeaux. La ville a intensifié ses contrôles depuis le classement UNESCO, avec une attention particulière portée aux immeubles du Triangle d'Or, du quartier Saint-Pierre et des Chartrons. La brigade de contrôle, composée de huit agents rattachés à la Direction de l'Habitat, effectue des vérifications croisées entre les annonces en ligne et le fichier des déclarations. En 2024, plus de 150 procès-verbaux ont été dressés, principalement pour défaut d'enregistrement et dépassement de la limite de 90 jours. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a prononcé des amendes moyennes de 20 000 € pour les infractions constatées.