Réglementation Airbnb à Toulouse : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025

À Toulouse, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 120 jours par an. Toulouse conserve pour l'instant la limite nationale de 120 jours par an pour la location de la résidence principale. La ville n'a pas encore activé la possibilité offerte par la loi Le Meur de réduire ce plafond à 90 jours. La mairie de Toulouse a justifié ce choix par le poids du tourisme d'affaires lié à Airbus, Thales et au CNES, qui génère une demande régulière d'hébergements de courte durée tout au long de l'année. Le conseil municipal a néanmoins voté en 2025 la création d'un observatoire des meublés de tourisme, chargé de suivre l'évolution du marché et de proposer des ajustements si nécessaire.

Les plateformes appliquent le blocage automatique au seuil de 120 nuitées pour Toulouse. La mairie a mis en place un dispositif de vérification du numéro d'enregistrement en amont de la publication des annonces, avec un croisement mensuel entre les bases de données municipales et les fichiers transmis par Airbnb et Booking. Les annonces sans numéro valide reçoivent un avertissement de retrait sous 48 heures, suivi d'une suppression automatique en cas de non-conformité persistante.

À Toulouse, l'autorisation de changement d'usage est instruite par la Direction de l'Urbanisme de Toulouse Métropole, qui consulte la mairie de quartier concernée. Le délai moyen d'instruction est de deux à trois mois, nettement plus court que dans les métropoles où la compensation est exigée dès le premier bien. Les dossiers déposés pour des biens situés dans le périmètre du secteur sauvegardé du centre historique font néanmoins l'objet d'un examen approfondi par l'Architecte des Bâtiments de France. Compensation : À partir du 3e bien.

Toulouse applique une politique de compensation progressive : les deux premiers logements transformés en meublés de tourisme sont exemptés de compensation. La règle s'applique à partir du troisième bien, ce qui préserve les petits propriétaires tout en limitant les investisseurs multi-biens. Ce seuil de trois biens est le plus élevé des grandes métropoles françaises, reflétant la volonté toulousaine de ne pas freiner l'investissement locatif touristique modéré. La compensation doit être réalisée dans le même secteur géographique, avec un ratio de 1:1, et le dossier est instruit par la Direction de l'Urbanisme de Toulouse Métropole. Le délai moyen d'instruction est de deux à trois mois, et le bien proposé en compensation doit répondre aux normes de décence et de performance énergétique en vigueur.

Pas encore de quotas instaurés

Toulouse n'a pas encore mis en place de système de quotas pour limiter le nombre de meublés de tourisme. La ville surveille néanmoins l'évolution du marché et pourrait activer cette possibilité offerte par la loi Le Meur si la pression sur le logement s'intensifie dans les quartiers centraux (Capitole, Saint-Étienne, Carmes). L'observatoire municipal des meublés de tourisme, créé en 2025, publie un rapport semestriel sur la densité d'annonces par quartier. Les premiers chiffres montrent que le quartier du Capitole compte déjà plus de 15 % de logements transformés en meublés de tourisme, un seuil qui pourrait déclencher la mise en place de quotas dans les prochaines années.

Toulouse a opté pour une stratégie de sanctions graduées, privilégiant dans un premier temps la mise en demeure avec un délai de régularisation de 30 jours. En cas de non-conformité persistante, la Direction de l'Habitat transmet le dossier au procureur de la République, et les amendes prononcées par le tribunal judiciaire de Toulouse oscillent en moyenne entre 15 000 € et 40 000 €, avec un plafond légal de 80 000 €.

L'amende maximale à Toulouse est de 80 000 € pour les infractions les plus graves (changement d'usage non autorisé, dépassement de quotas). Les contrôles se concentrent principalement sur les multi-propriétaires et les résidences secondaires non déclarées dans le centre historique. La Direction de l'Habitat de Toulouse Métropole a recruté six agents supplémentaires en 2025 pour renforcer les vérifications, avec un focus particulier sur les quartiers Capitole, Saint-Cyprien et Jean-Jaurès. Les contrôleurs utilisent un outil de scraping pour identifier les annonces sans numéro d'enregistrement valide.