Réglementation Airbnb à Marseille : ce que la loi Le Meur change à partir de 2025

À Marseille, la résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an. Marseille a abaissé la limite de 120 à 90 jours par an pour la résidence principale. Cette mesure vise à freiner la transformation massive de logements en meublés de tourisme dans les quartiers du Vieux-Port, du Panier et de la Corniche. Le décompte des nuitées s'effectue sur l'année civile, et les propriétaires doivent transmettre un relevé annuel à la mairie avant le 31 janvier de l'année suivante. La municipalité marseillaise a estimé que la réduction de 120 à 90 jours pourrait libérer près de 2 500 logements dans les six premiers arrondissements, où le taux de vacance locative est inférieur à 3 %. Les propriétaires qui dépassent le seuil s'exposent à une désactivation automatique de leur annonce par les plateformes et à une amende pouvant atteindre 10 000 € pour non-respect de la limite de nuitées autorisées.

À Marseille, le blocage automatique des annonces repose sur un protocole mis en place avec Airbnb et Booking en 2024, qui vérifie le numéro d'enregistrement auprès de la base de données municipale avant publication. Les plateformes transmettent trimestriellement à la mairie un rapport détaillant le nombre de nuitées réservées par logement, permettant aux services de l'urbanisme de détecter les dépassements et les annonces multi-comptes utilisées pour contourner la limite des 90 jours.

À Marseille, la demande d'autorisation de changement d'usage est examinée par la Commission départementale de l'habitat, en coordination avec le service urbanisme de la mairie. Le dossier doit inclure un justificatif de compensation, un DPE valide et l'accord de la copropriété, rendant la procédure particulièrement exigeante dans les secteurs protégés du Panier et de l'Hôtel de Ville. Compensation : Dès le 1er bien.

Contrairement à d'autres grandes villes qui exemptent le premier logement, Marseille exige une compensation dès la première autorisation de changement d'usage. Cette mesure particulièrement stricte vise à enrayer la perte de logements résidentiels dans les quartiers prisés des touristes. Le ratio de compensation est de 1:1 dans la plupart des secteurs, mais il monte à 1,5:1 dans le périmètre du Vieux-Port et du Panier, classé secteur sauvegardé. La compensation doit être réalisée dans le même arrondissement, et le bien proposé en compensation doit être remis sur le marché locatif résidentiel pour une durée minimale de neuf ans.

Gel de fait des nouvelles autorisations dans le centre

Marseille n'a pas instauré de quota numérique officiel, mais la politique de compensation dès le premier bien crée un gel de fait des nouvelles autorisations dans le centre-ville. Les demandes de changement d'usage sont examinées au cas par cas avec un taux de refus élevé dans les arrondissements centraux (1er, 2e, 6e, 7e). Le service de l'urbanisme de la mairie de Marseille traite en moyenne 400 dossiers par an, avec un délai d'instruction de trois à cinq mois. Les arrondissements du sud (8e, 9e) font l'objet d'une vigilance accrue depuis l'essor des locations saisonnières dans les quartiers des calanques et de la Pointe-Rouge.

Marseille a créé en 2024 une brigade spécialisée de 12 agents rattachée à la Direction de l'Habitat, dotée d'un logiciel de scraping des annonces en ligne. Les contrôles ciblent en priorité les arrondissements du 1er au 7e, et les amendes sont assorties d'une obligation de remise en état du logement en usage résidentiel sous six mois.

L'amende pour non-respect de la réglementation peut atteindre 50 000 € à Marseille. La ville a intensifié ses contrôles depuis 2024, avec une brigade dédiée qui cible principalement les résidences secondaires non autorisées et les multi-propriétaires. Les contrôleurs de la Direction de l'Habitat procèdent à des vérifications croisées entre les annonces en ligne et le fichier des déclarations, avec une attention particulière pendant la période estivale de mai à septembre. En 2024, plus de 200 procès-verbaux ont été dressés dans les six premiers arrondissements.