Formation conciergerie gratuite
Voir la formationConciergerie Airbnb : auto-entrepreneur ou société (SARL/SAS) ?
Comparatif complet des statuts juridiques pour créer votre conciergerie : plafonds, charges, protection, Carte G et conseils d'experts pour faire le bon choix.
Auto-entrepreneur (micro-entreprise) : le choix idéal pour démarrer
Le statut de micro-entrepreneur est le plus utilisé par les créateurs de conciergerie. Il permet de démarrer en quelques heures, sans frais de création et avec une comptabilité ultra-simplifiée. C'est le choix recommandé si vous vous lancez seul et que votre chiffre d'affaires prévisionnel reste sous les seuils légaux.
Avantages
- Création en 24h sur le guichet unique INPI, 0 € de frais
- Comptabilité simplifiée : un livre de recettes suffit
- Cotisations sociales proportionnelles : 21,1 % du CA (BNC)
- Franchise de TVA sous 36 800 € de CA
- Versement libératoire de l'impôt sur le revenu possible (2,2 %)
- Pas de charges si pas de chiffre d'affaires
Limites
- Plafond de CA : 77 700 €/an (prestations de services BNC)
- Responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel
- Impossible de déduire les charges réelles (carburant, logiciels, etc.)
- Pas de possibilité de s'associer
- Image moins crédible pour certains propriétaires de biens premium
- Protection sociale limitée (indemnités journalières réduites)
Point clé : Le plafond de 77 700 € s'applique au chiffre d'affaires encaissé, pas au bénéfice. Si vous facturez 20 % de commission sur 400 000 € de CA locatif, votre CA conciergerie est de 80 000 € — vous dépassez déjà le seuil. Attention également aux revenus de ménage qui s'ajoutent.
SARL vs SAS : le comparatif détaillé
Quand le statut d'auto-entrepreneur ne suffit plus, deux formes de société s'offrent à vous : la SARL (Société à Responsabilité Limitée) et la SAS (Société par Actions Simplifiée). Chacune a ses spécificités.
| Critère | SARL | SAS |
|---|---|---|
| Capital minimum | 1 € | 1 € |
| Nombre d'associés | 2 à 100 | 1 à illimité |
| Dirigeant | Gérant | Président |
| Régime social du dirigeant | TNS (environ 45 %) | Assimilé salarié (environ 65-80 %) |
| Protection sociale | Correcte (retraite, maladie) | Supérieure (régime général) |
| Cotisations sur dividendes | Oui (au-delà de 10 % du capital) | Non (flat tax 30 %) |
| Souplesse des statuts | Encadrée par la loi | Très flexible |
| Cession de parts | Agrément obligatoire | Libre (sauf clause) |
| Impôt | IS (15/25 %) ou IR | IS (15/25 %) ou IR |
| Coût de création | 200-800 € | 200-800 € |
| Idéal pour | Conciergerie familiale, coûts sociaux réduits | Croissance, investisseurs, flexibilité |
EURL et SASU : les versions solo
Si vous créez seul votre conciergerie, vous pouvez opter pour une EURL (SARL unipersonnelle) ou une SASU (SAS unipersonnelle). Ces formes offrent la protection de la responsabilité limitée sans avoir besoin d'associé.
L'EURL est particulièrement intéressante pour les conciergeries : le gérant est au régime TNS avec des cotisations plus faibles (~45 % vs ~65-80 % en SASU). À rémunération égale, vous payez moins de charges. En contrepartie, la protection sociale est légèrement inférieure (indemnités journalières plus basses, retraite complémentaire moindre).
La SASU séduit les créateurs qui veulent bénéficier du régime général de la Sécurité sociale (meilleure couverture santé et retraite) et optimiser via les dividendes (flat tax 30 %, sans cotisations sociales supplémentaires). Attention cependant : pas de rémunération = pas de protection sociale.
Quand passer d'auto-entrepreneur à société ?
Le passage en société n'est pas qu'une question de seuil de CA. Voici les signaux qui doivent vous alerter :
Vous approchez du plafond de 77 700 €
Si vous dépassez le seuil 2 années consécutives, vous perdez automatiquement le statut. Anticipez le changement pour éviter une transition forcée et mal préparée. Idéalement, entamez les démarches dès que vous atteignez 50 000-60 000 € de CA annuel.
Vos charges réelles dépassent 34 % du CA
En micro-entreprise, l'abattement fiscal est forfaitaire (34 % pour les BNC). Si vos charges réelles (déplacements, logiciels, sous-traitance ménage, assurances) dépassent ce pourcentage, une société à l'IS vous permettra de déduire toutes vos charges au réel et de payer moins d'impôts.
Vous voulez recruter ou vous associer
Le statut de micro-entrepreneur ne permet pas d'embaucher facilement (complexité sociale) et ne prévoit pas d'association. Si vous envisagez de recruter un salarié ou de créer la société avec un associé, le passage en SARL ou SAS est indispensable.
La responsabilité vous préoccupe
En auto-entrepreneur, vous êtes responsable sur votre patrimoine personnel. Un dégât causé dans un bien géré, un litige avec un voyageur, une perte de clés coûteuse... Avec une société, votre responsabilité est limitée au capital apporté (en complément de votre RC Pro).
Arbre décisionnel : quel statut choisir ?
Vous démarrez seul, CA prévu < 50 000 €
→ Auto-entrepreneur. Zéro frais, zéro complexité. Vous testez le marché sans risque. Si ça fonctionne, vous migrerez plus tard.
Vous démarrez seul, CA prévu 50 000 à 80 000 €
→ Auto-entrepreneur pour démarrer, puis EURL ou SASU dès que vous approchez des 60 000 €. Prévoyez la transition dans votre business plan.
Vous démarrez seul, CA prévu > 80 000 €
→ EURL si vous voulez minimiser les charges sociales (TNS), SASU si vous voulez la meilleure protection sociale et optimiser via les dividendes.
Vous créez à deux ou plus
→ SAS pour la souplesse statutaire et la liberté d'organisation, SARL pour un cadre plus encadré et des charges sociales plus basses pour le gérant majoritaire.
Vous voulez lever des fonds ou accueillir des investisseurs
→ SAS sans hésiter. Les statuts flexibles permettent de créer des catégories d'actions, des clauses de sortie et une gouvernance adaptée aux investisseurs.
Coût réel par statut : combien vous gardez vraiment
Voici un comparatif du revenu net (après charges sociales et impôts) pour chaque statut, à différents niveaux de chiffre d'affaires. Hypothèses : charges réelles à 30 % du CA, gérant majoritaire SARL, président rémunéré SASU.
| CA annuel | Auto-entrepreneur (net après cotisations + IR) | EURL / SARL (net après IS + charges) | SASU / SAS (net après IS + charges) |
|---|---|---|---|
| 30 000 € | ~19 800 € | ~15 500 € | ~13 200 € |
| 50 000 € | ~31 500 € | ~27 000 € | ~23 500 € |
| 80 000 € | Plafond dépassé | ~44 000 € | ~38 500 € |
| 120 000 € | Plafond dépassé | ~64 000 € | ~56 000 € |
* Estimations simplifiées. Les montants exacts dépendent de votre situation personnelle, de l'abattement fiscal choisi et du niveau de rémunération du dirigeant. Consultez un expert-comptable pour un chiffrage précis.
Carte G : est-elle obligatoire pour votre conciergerie ?
La Carte G (carte de gestion immobilière) est délivrée par la CCI. Elle est obligatoire si votre conciergerie perçoit les loyers pour le compte des propriétaires (mandat de gestion). En revanche, si vous facturez uniquement des prestations de services (ménage, accueil, gestion des annonces) sans encaisser les loyers, la Carte G n'est pas requise.
La règle simple : si l'argent des réservations transite par votre compte bancaire avant d'être reversé au propriétaire, vous avez besoin de la Carte G. Si les plateformes versent directement aux propriétaires et que vous facturez votre commission séparément, la Carte G n'est pas nécessaire.
Conditions d'obtention
- Aptitude professionnelle : diplôme (BTS PI, licence immobilière) OU 3 ans d'expérience chez un professionnel carte G
- Garantie financière : minimum 30 000 € (si maniement de fonds)
- Assurance RC Pro
- Casier judiciaire vierge (bulletin n°2)
Impact par statut
- Auto-entrepreneur : Carte G possible mais rare (garantie financière coûteuse pour un micro-entrepreneur)
- SARL / SAS : La forme idéale pour détenir une Carte G. La société souscrit la garantie financière et l'assurance
- Astuce : Démarrez sans Carte G en mode prestataire pur, puis obtenez-la en société quand vous voulez encaisser les loyers
Conseil d'expert : la stratégie optimale
La recommandation la plus courante des experts-comptables spécialisés en location courte durée :
Phase 1 (0-50 000 € de CA) : Démarrez en auto-entrepreneur. Testez le marché, validez votre modèle économique et accumulez de la trésorerie sans vous soucier de la comptabilité. C'est le choix optimal tant que vos charges réelles restent inférieures à 34 % du CA.
Phase 2 (50 000-80 000 € de CA) : Préparez la transition. Consultez un expert-comptable, comparez les simulations EURL vs SASU avec vos chiffres réels, et créez votre société. Ne fermez pas votre micro-entreprise avant que la société soit opérationnelle.
Phase 3 (80 000 €+ de CA) : Vous êtes en société, vous déduisez toutes vos charges au réel, vous pouvez recruter et obtenir la Carte G si nécessaire. Optimisez votre rémunération entre salaire et dividendes avec votre comptable.
Approfondir le sujet
Chapitre : Statut juridique
Le guide complet dans notre formation gratuite : démarches de création, obligations légales, assurances et Carte G détaillée.
Lire le chapitre →Chapitre : Optimiser vos revenus
Fiscalité, optimisation de la rémunération, stratégie dividendes/salaire et régimes fiscaux comparés.
Lire le chapitre →Questions fréquentes
Oui, c'est même le statut le plus utilisé pour démarrer une conciergerie. Vous pouvez exercer sous le code APE 6831Z (agences immobilières) ou 8110Z (activités combinées de soutien liées aux bâtiments). La seule limite est le plafond de CA à 77 700 €/an et l'impossibilité de déduire vos charges réelles.
Si vous cherchez à minimiser vos charges sociales, la SARL (gérant majoritaire TNS) est généralement plus avantageuse. Si vous privilégiez la flexibilité des statuts, une meilleure protection sociale ou la possibilité d'optimiser via les dividendes, la SAS est préférable. Pour une conciergerie solo sans projet d'investisseurs, l'EURL est souvent le meilleur compromis.
Le moment idéal se situe quand votre CA atteint 50 000 à 60 000 € par an. À ce stade, vous approchez du plafond et vos charges réelles dépassent probablement l'abattement forfaitaire de 34 %. Anticipez la transition : créer une société prend 2 à 4 semaines.
Pas forcément. La Carte G n'est obligatoire que si vous encaissez les loyers pour le compte des propriétaires. Si les plateformes (Airbnb, Booking) versent directement aux propriétaires et que vous facturez vos services séparément, vous pouvez exercer sans Carte G. Ce modèle « prestataire de services » est le plus courant chez les conciergeries débutantes.
En micro-entreprise, les cotisations sociales sont de 21,1 % du CA pour les prestations de services (BNC). Vous bénéficiez d'un abattement fiscal forfaitaire de 34 % et êtes exonéré de TVA sous 36 800 € de CA. Le versement libératoire de l'impôt (2,2 %) est possible sous conditions de revenus. Soit un total d'environ 23,3 % du CA en cotisations + impôt.
Il n'y a pas de réponse universelle. Pour démarrer avec un CA inférieur à 50 000 €, l'auto-entrepreneur est optimal (23 % de charges tout compris). Au-delà, l'EURL en TNS offre le meilleur ratio coûts/protection. La SAS devient intéressante si vous optimisez via les dividendes ou prévoyez des investisseurs. Demandez à votre expert-comptable une simulation avec vos chiffres réels.
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